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TJ/SP confirma a indispensabilidade do reconhecimento de firma e da regularidade do documento nato digital para registro imobiliário

22-09-2025

rocesso 1106399-56.2025.8.26.0100

Espécie: PROCESSO

Número: 1106399-56.2025.8.26.0100

Processo 1106399-56.2025.8.26.0100 –

Dúvida – Registro de Imóveis – Celso Henrique Rosa – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida inversa suscitada, observando que parte dos óbices subsiste. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: DAVID MENEZES LEMES (OAB 503174/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo nº: 1106399-56.2025.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: Celso Henrique Rosa

Suscitado: 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/sp

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de dúvida inversa suscitada por Celso Henrique Rosa em face do 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, diante de negativa em se proceder ao registro de carta de sentença, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 189.908 daquela serventia.

A parte informa que apresentou para registro carta de sentença expedida nos autos da ação de inventário e partilha de bens que tramitou perante a 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Capital sob n. 1016630-23.2014.8.26.0100; que a sentença proferida na ação homologou a petição conjunta de dissolução de união estável e partilha de bens, atribuindo, em caráter exclusivo, a Celso Henrique da Rosa o imóvel objeto da matrícula n. 189.908 do 6º RI; que o título foi qualificado negativamente, por meio de nota devolutiva de 18.07.2025; que, diante da recusa indevida, suscita a presente dúvida inversa; que o registro deve ser efetuado por estar consubstanciado em título judicial perfeito, apto a produzir todos os efeitos legais, não havendo necessidade de complementação documental além do que já foi apresentado; que a recusa do Oficial, fundada em exigências que não se coadunam com o comando judicial e com os requisitos legais, configura excesso e afronta aos princípios da segurança jurídica, da legalidade estrita e da continuidade registral; que o princípio da legalidade impõe ao Oficial a verificação da conformidade do título com a lei, mas não autoriza a criação de exigências não previstas no ordenamento jurídico ou que extrapolem o conteúdo e os limites da decisão judicial transitada em julgado; que o princípio da presunção de veracidade e autenticidade dos atos judiciais, aliado à força da coisa julgada material, assegura que a decisão homologatória de partilha não pode ser desconstituída ou condicionada a requisitos não contemplados na lei ou na própria sentença; que, portanto, impõe-se o reconhecimento da regularidade do pedido de registro e, por conseguinte, o afastamento das exigências formuladas pelo Oficial (fls. 01/05).

Documentos vieram às fls. 06/34.

Constatada a ausência de prenotação válida (fls. 32/34), determinou-se a prenotação do título na serventia extrajudicial, o que foi atendido (fls. 40/41).

Em manifestação, o Oficial informou que o suscitante apresentou, por meio da plataforma do ONR, os seguintes documentos: (a) Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial e Outras Avenças, de 10.02.2008, pelo qual Cyrela Mexico Empreendimentos Imobiliários Ltda. prometeu vender a Claudia Piovan o imóvel objeto da matrícula n. 189.908 da serventia, (b) sentença homologatória, proferida em 15.05.2014 pelo Juízo da 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Comarca da Capital nos autos n. 1016630-23.2014.8.26.0100, e (c) certidão da matrícula n. 189.908 da serventia; que o título foi prenotado sob n. 885.364 (AC010591551) em 15.07.2025, sendo devolvido em 18.07.2025, por meio de nota devolutiva; que todas as exigências formuladas diziam respeito ao instrumento particular de promessa de compra e venda, único documento que se enquadra como título admitido para registro nos termos do artigo 221 da Lei n. 6.015/73; que o título foi devolvido com a seguinte orientação: tratando-se de contrato particular já quitado, o interessado poderia diligenciar junto ao promitente vendedor para a outorga da escritura definitiva; que, caso optasse pelo registro da promessa de compra e venda, deveria atender às seguintes exigências:

(a) apresentar a guia do ITBI, devidamente recolhida, por se tratar de contrato quitado; (b) apresentar os documentos pessoais da compromissária compradora, Claudia Piovan (RG, CPF e certidão de registro civil); (c) comprovar representação em nome da promitente vendedora Cyrela México Empreendimentos Imobiliários Ltda. e da anuente Concima Empreendimentos e Construção Ltda.; (d) fazer constar no contrato a descrição completa da unidade autônoma objeto do instrumento; e (e) providenciar o reconhecimento de firmas, por se tratar de documento assinado fisicamente, apresentando a via original em cartório ou, alternativamente, se apresentado em meio digital, o contrato deveria estar assinado eletronicamente pelas partes, com certificado digital ICP-Brasil; que o suscitante reapresentou os mesmos documentos, que foram novamente prenotados sob n. 891.110 (AC011444995) em 29.08.2025, cujos efeitos permanecem vigentes até o desfecho da presente dúvida; que o título recusado não foi a carta de sentença proferida nos autos do processo nº 1016630-23.2014.8.26.0100, mas sim o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade datado de 10.02.2008, visto que a mera apresentação da sentença homologatória não configura título hábil ao registro, nos termos do artigo 221, IV, da Lei n. 6.015/73; que o suscitante já havia apresentado, em outra oportunidade, a respectiva carta de sentença, prenotada sob n. 865.413 (AC004887251) em 26.12.2024, devolvida em 06.01.2025 com exigência de apresentação do título aquisitivo das partes, em observância ao princípio da continuidade registral; que o imóvel da matrícula n. 189.908 permanece registrado em nome da Cyrela México Empreendimentos Imobiliários Ltda., e não em nome das partes que figuraram na ação judicial; que, mesmo que o título apresentado na prenotação n. 885.364 fosse a carta de sentença extraída dos referidos autos (o que não ocorreu), seu registro seria inviável sem o prévio registro do título aquisitivo das partes, em respeito ao princípio da continuidade; e que, tratando- se, no caso, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, de 10.02.2008, como o título aquisitivo das partes, impõe-se o atendimento das exigências constantes da nota devolutiva para viabilizar o registro (fls. 43/46). Juntou documentos (fls. 47/77).

O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 80/83).

É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.

De proêmio, cumpre ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

No Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita. Assim, quando o título ingressa para acesso ao fólio real, o Registrador perfaz a sua qualificação mediante o exame dos elementos extrínsecos e formais do título, de acordo com os princípios registrários e legislação de regência da atividade, devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

Vale destacar, ainda, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real. Em verdade, o título derivado de sentença proferida por juiz togado também deve atender a requisitos formais próprios de toda carta de sentença para que seja admitido como título hábil ao registro, sujeitando-se à qualificação.

Nesse sentido, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7).

A mesma orientação foi seguida na Ap. Cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

E, ainda:

REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).

Conclui-se, portanto, que a origem do título judicial não basta para garantir ingresso automático no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.

No mérito, a dúvida é procedente.

No caso concreto, constata-se que o requerente pretende o registro de carta de sentença expedida nos autos da ação de inventário e partilha de bens que tramitou perante a 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central Cível da Comarca da Capital sob n. 1016630-23.2014.8.26.0100, por meio do qual foi atribuido, em caráter exclusivo, a Celso Henrique da Rosa o imóvel objeto da matrícula n. 189.908 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo.

Por força do princípio da inscrição previsto, especialmente, nos artigos 1.227 e 1.245, do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis somente se constituem, se transferem e se extinguem, por atos entre vivos, mediante o registro do respectivo título hábil no Registro de Imóveis.

Como já mencionado, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, o qual limita a atuação do Registrador apenas à prática dos atos registrários – matrícula, registro ou averbação – com expressa previsão legal, como também a autorizá-la somente se o ingresso do título estiver em consonância com os princípios registrais e normas do sistema jurídico.

O controle de legalidade impede que a publicidade registral seja automática com a apresentação do título na serventia predial. Dessa forma, a qualificação registral, atividade típica da função atribuída ao Registrador e indelegável, consiste na exteriorização do princípio da legalidade.

A Lei n. 6.015/1973 disciplina os títulos registráveis, em regra, no artigo 167 que concerne ao título sob o aspecto material como causa ou fundamento de um direito ou obrigação passível de ingresso no fólio real, e no artigo 221, que cuida do rol dos títulos, em sentido formal, como instrumentos que traduzem os títulos elencados no artigo 167. A subsunção dos títulos à legalidade estrita, evidentemente, é de rigor.

Nos termos do artigo 221, IV, da Lei n. 6.015/73, os títulos judiciais, como cartas de sentença (de arrematação, de adjudicação), os formais de partilha e outros, são os títulos judiciais em sentido impróprio que sempre terão, em si, uma causa que pode ser reconhecida como um título judicial em sentido próprio (art. 167, LRP), porque são exatamente voltados para a transmissão, constituição ou extinção de direitos reais.

Na análise dos títulos judiciais, o Oficial Registrador confere os aspectos formais das ordens judiciais expedidas sob chancela do Poder Judiciário, emanadas de autoridade judiciária competente, e que assumam a forma, sob o aspecto formal, de instrumento adequado para o ingresso no fólio real (cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo).

Dada a relevância do aspecto formal do título judicial direcionado ao registro imobiliário, as Normas Judiciais da Corregedoria Geral da Justiça (Tomo II), em subseção específica denominada “Dos Títulos e Ordens Judiciais Destinados aos Serviços Notarias e de Registro”, regulamentam o procedimento a ser observado pelos Ofícios Judiciais quando da expedição de títulos e ordens judiciais destinadas aos serviços de registro, a fim de que os títulos judiciais sejam expedidos com os requisitos formais necessários para o ingresso registrário (artigos 221 a 224, 1.273, das NSCGJ, Tomo I).

Em âmbito registral, a carta de sentença ou o mandado judicial é o título hábil a ser apresentado para fins de registro de adjudicação compulsória do imóvel na respectiva matrícula.

Na espécie, conforme apontado pelo Oficial, a parte interessada apresentou, por meio da plataforma do ONR, documento eletrônico contendo sentença homologatória proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Comarca da Capital em 15.05.2014 nos autos do processo n. 1016630-23.2014.8.26.0100 (fls. 06).

Portanto, ausente carta de sentença ou mandado judicial expedido pela autoridade judicial competente, mostra-se escorreito o óbice ao registro do título.

De mais a mais, mesmo que apresentado título judicial hábil a ser registrado (carta de sentença), é certo que o ingresso do título no fólio real, depende, obviamente, da observância do princípio da continuidade, conforme explicado por Afrânio de Carvalho:

“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, p. 254).

Ou seja, a ordem, assim como o título, deve estar em conformidade com o inscrito no registro (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73):

“Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

(…)

Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.

No mesmo sentido, o item 47 do Cap. XX das NSCGJ:

“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias”.

Em observância ao princípio da continuidade, o registro não pode ser realizado sem a correspondência lógica entre o título atual e os anteriores para garantir a existência de uma vinculação lógica, sequencial e ininterrupta entre o título, o fólio real, os sujeitos de direitos inscritos e o imóvel.

Sob o enfoque da continuidade subjetiva, impõe-se a observância obrigatória da correlação subjetiva entre os sujeitos indicados no título causal e os titulares de direitos reais inscritos no fólio real, de modo a assegurar a permanente integridade da cadeia de titularidade de direito real na matrícula.

Deste modo, eventual divergência de identificação subjetiva (e objetiva) entre o título prenotado e as informações constantes da matrícula, em sede de qualificação registral, deve obstar o registro, acarretando, automaticamente, um juízo de qualificação negativo.

No caso, o imóvel da matrícula n. 189.908 do 6º RI encontra-se registrado sob a titularidade dominial de Cyrela México Empreendimentos Imobiliários Ltda. (fls. 75/77), que não integrou, de algum modo, a relação processual no processo do qual o título foi extraído e, à evidência, não figura no título.

Exatamente por isso, acertado o óbice apontado pelo Registrado, bem como o esclarecimento feito à suscitada de que o único ato que, por ora, pode ser praticado é o registro do instrumento particular de compromisso de compra e venda.

Nesse ponto, o Oficial também apresentou diversas exigências ao registro do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial e Outras Avenças, de 10.02.2008, pelo qual a titular de domínio Cyrela México Empreendimentos Imobiliários Ltda. prometeu vender a Claudia Piovan o imóvel objeto da matrícula n. 189.908 do 6º RI (fls. 32/34).

Com relação à primeira exigência, de apresentação de guia e comprovante de recolhimento de ITBI, não se desconhece que, para os Registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (artigo 289 da Lei n. 6.015/1973; artigo 134, VI, do CTN e artigo 30, XI, da Lei 8.935/1994).

Em que pese a quitação do contrato de compromisso de compra e venda, conforme indicado pelo Oficial, é certo que o fato gerador do imposto de transmissão de bens imóveis ocorre somente com a transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil, na conformidade da lei civil, com o registro do negócio jurídico perante a serventia imobiliária, nos termos dos artigos 156, inciso II, da Constituição Federal; 1.245 do Código Civil; 35, inciso I, do Código Tributário Nacional, e 1º, inciso I, “a”, do Decreto Municipal n. 55.196/2014.

Neste sentido, o E. Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento do ARE n. 1.294.969/SP, fixou a seguinte tese (Tema 1.124):

“O fato gerador do imposto sobre transmissão ‘inter vivos’ de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”

“Recurso Extraordinário com Agravo. Tributário. Mandado de Segurança. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Fato gerador. Cobrança do tributo sobre cessão de direitos. Impossibilidade. Exigência da transferência efetiva da propriedade imobiliária mediante registro em cartório. Precedentes. Multiplicidade de recursos extraordinários. Entendimento consolidado na jurisprudência do Supremo Tribunal Federal. Controvérsia constitucional dotada de repercussão geral. Reafirmação da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal. Agravo conhecido. Recurso Extraordinário desprovido.” (STF ARE n. 1.294.969 RG/SP Ministro Luiz Fux j. 15.12.2020).

Além disso, o decidido em sede de repercussão geral consolidou o entendimento já adotado pela Suprema Corte, de que o imposto de transmissão somente pode ser exigido quando da efetiva transferência do domínio:

“AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO TRIBUTÁRIO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEVIDO PROCESSO LEGAL. ITBI. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. A jurisprudência do STF se consolidou no sentido de que suposta ofensa aos princípios do devido processo legal, da ampla defesa, do contraditório e dos limites da coisa julgada, quando a violação é debatida sob a ótica infraconstitucional, não apresenta repercussão geral. Precedente: RE- RG 748.371, de relatoria do Ministro Gilmar Mendes, DJe 1º.8.2013. 2. A transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro público, momento em que incide o Imposto Sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), de acordo com a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal. Logo, a promessa de compra e venda não representa fato gerador idôneo para propiciar o surgimento de obrigação tributária. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (ARE n. 807.255/AgR Min. Edson Fachin j. 06.10.2015).

Em termos diversos, a materialidade da transmissão do ITBI consubstancia-se no momento em que título hábil à transferência da propriedade imobiliária é apresentado para registro na matrícula.

Na espécie, o Oficial apontou que como o contrato de compromisso de compra e venda está quitado o seu registro dependeria da comprovação do recolhimento do imposto de transmissão.

Nada obstante, diante de todo o exposto, especialmente no que diz respeito ao fato gerador do tributo, podemos concluir que referida exigência específica pode ser afastada, tendo em vista que o registro consiste tão somente no instrumento particular de compromisso de compra e venda, não havendo transmissão do imóvel.

Quanto à segunda exigência apontada na nota devolutiva, o artigo 176, §1º, II, item 4, da Lei de Registros Públicos exige a completa qualificação do proprietário no registro do imóvel, com menção do nome, domicílio e nacionalidade, em se tratando de pessoa física, do estado civil, da profissão, do número no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou no Registro Geral de Identidade ou, à falta deste, de sua filiação:

“O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

1º. A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (…)

4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

I- tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;

II- tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; § 17. Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo registral, poderão ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade.”

Assim também prescreve o item 61, Cap. XX, das NSCGJ:

“61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.”

A correta qualificação dos titulares de domínio decorre do princípio da especialidade subjetiva e implica, de acordo com o item supracitado, a obrigatória referência ao nome, domicílio, nacionalidade, estado civil, profissão e o número de CPF ou do RG.

O Oficial, na qualificação registrária, orientou-se pela prudência, obedecendo as regras técnicas e objetivas para qualificar o título levado a registro ao exigir documentos visando complementação dos dados pessoais da adquirente do imóvel.

Destarte, a exigência para apresentação de documentos de identidade e certidão de nascimento atualizada de Cláudia Piovan é de fato necessária para garantir o encadeamento subjetivo, não se tratando de formalidade infundada.

No mesmo sentido, destaco ementa do seguinte julgado:

“Registro de Imóveis – Recusa de ingresso de carta de adjudicação – Aplicabilidade do princípio da continuidade – Imóvel registrado em nome de terceiros – modo derivado de aquisição da propriedade – Óbice ao ingresso da carta – Exigência mantida. Apresentação de certidão de casamento do detentor dos direitos de compromissário comprador – Correta qualificação do titular de direito inscrito – Especialidade subjetiva – Exigência mantida. Dúvida procedente – Apelação desprovida.” (TJSP; Apelação Cível 0013045-15.2015.8.26.0562; Relator: Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Santos – 10ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 02/06/2016; Data de Registro: 22/06/2016)

De outro giro, foi exigida pelo Oficial a comprovação da representação atualizada da promitente vendedora Cyrela México Empreendimentos Imobiliários Ltda. e da terceira-anuente Concima Empreendimentos e Construção Ltda., conferida a seus representantes mencionados no instrumento particular.

A exigência de apresentação do instrumento de procuração justifica-se pela necessidade de verificar se os subscritores do instrumento particular detêm, de fato, os poderes específicos e suficientes para a prática do ato em questão, assegurando a validade da representação e a regularidade do negócio jurídico, conforme ditam os artigos 653 e 654 do Código Civil.

Por sua vez, a exigência de retificação da descrição do imóvel, não obstante encontre respaldo legal, pode ser afastada no presente caso.

Os artigos 222. 223 e 225 da Lei n. 6.015/73 determinam às partes, aos tabeliães, aos escrivães e juízes que os característicos do imóvel sejam identificados com precisão nos atos relativos a imóveis:

“Art. 222 – Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Art. 223 – Ficam sujeitas à obrigação, a que alude o artigo anterior, as partes que, por instrumento particular, celebrarem atos relativos a imóveis.

(…)

Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

(…)

2º. Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.”

Como é cediço, pelo princípio da especialidade objetiva, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro.

Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6015/73, 2ª ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219).

Na espécie, ainda que o instrumento particular de compromisso de compra e venda, de 10.02.2008 (fls. 10/31), não descreva o imóvel da forma minuciosa como consta na matrícula n. 189.908, aberta em 23.09.2010 (fls. 75/77), é possível inferir que se trata do mesmo imóvel, consistente no apartamento n. 61 da Torre 2 do empreendimento imobiliário “Residencial Praça Ibitirama”, situado na Rua Ibitirama, n. 1.820, Vila Prudente, nesta Capital, de modo que o óbice pode ser afastado.

A exigência de apresentação do título e dos documentos que o acompanham de forma eletrônica em conformidade com o item 365 e seguintes, Cap. XX, das NSCGJ e artigo 208 do Provimento CNJ n. 149/2023, deve ser mantida.

A Lei n. 6.015/73 preceitua que a forma do título é indispensável para sua admissão no Registro de Imóveis. Somente podem ser admitidos a registro os títulos hábeis que assumam a forma prevista em lei (art. 221, LRP).

Assim, a qualificação registral incide, dentre outros tantos requisitos, no exame dos requisitos formais do título apresentado para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, não se admitindo o acesso ao fólio real de documento que não assuma a forma prevista em lei ou apresentado com deficiência formal. A avaliação do título recai diretamente na análise formal do documento apresentado, de sua autenticidade, conteúdo, presunção de validade jurídica, dentre outros aspectos formais.

Bem por isso, a ausência de apresentação do documento original não permite ao registrador realizar a qualificação do título apresentado.

As decisões administrativas em matéria registral imobiliária são firmes neste sentido: “A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada (…)” (Apelação Cível n° 33.624-0/4, Rel. Des. Márcio Bonilha, j. 12/9/1996), merecendo destaque os seguintes precedentes do C. Conselho Superior da Magistratura:

“DÚVIDA. Necessidade de apresentação de documentos originais, não podendo haver registro de cópia de títulos. Ausência de impugnação de todos os itens da nota de devolução. Dúvida prejudicada. Recurso não conhecido.

REGISTRO DE IMÓVEIS. Imprescindibilidade de recolhimento do imposto de transmissão. Impossibilidade de ingresso registral.” (TJSP; Apelação Cível 1009025-47.2015.8.26.0114; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 20/07/2017).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Escritura pública de compra e venda e cessão, retificada e ratificada por outra escritura. Outorgantes vendedores falecidos – Não apresentação do título original para protocolo. Dúvida prejudicada Recurso não conhecido.” (TJSP; Apelação Cível 1004656-53.2017.8.26.0271; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 18/07/2019).

É cediço que a Lei n. 14.382/22, que instituiu o inédito Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), estabeleceu, no artigo 6º, que os oficiais dos registros públicos, quando cabível, receberão dos interessados, por meio do Serp, os extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, nos termos do inciso VIII do caput do art. 7º. O artigo 7º, por sua vez, atribuiu à E. Corregedoria Nacional de Justiça disciplinar o disposto na referida lei, em especial os seguintes aspectos (nossos destaques):

“Art. 7º Caberá à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça disciplinar o disposto nos arts. 37 a 41 e 45 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e o disposto nesta Lei, em especial os seguintes aspectos:

I – os sistemas eletrônicos integrados ao Serp, por tipo de registro público ou de serviço prestado;

(…)

III – os padrões tecnológicos de escrituração, indexação, publicidade, segurança, redundância e conservação de atos registrais, de recepção e comprovação da autoria e da integridade de documentos em formato eletrônico, a serem atendidos pelo Serp e pelas serventias dos registros públicos, observada a legislação;

IV – a forma de certificação eletrônica da data e da hora do protocolo dos títulos para assegurar a integridade da informação e a ordem de prioridade das garantias sobre bens móveis e imóveis constituídas nos registros públicos;

(…)

VIII – a definição do extrato eletrônico previsto no art. 6º desta Lei e os tipos de documentos que poderão ser recepcionados dessa forma; (…)”

O dispositivo foi normatizado pela E. Corregedoria Nacional de Justiça no Provimento CNJ n. 149/23, que instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, nos seguintes termos:

“Art. 208. Os oficiais de registro e os tabeliães deverão recepcionar diretamente títulos e documentos nato-digitais ou digitalizados, observado o seguinte:

(…)

II – a recepção pelos oficiais de registro ocorrerá por meio:

a) preferencialmente, do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – Serp e dos sistemas que o integra (especialmente os indicados nos incisos I a III do § 1º do art. 211 deste Código); ou

b) de sistema ou plataforma facultativamente mantidos em suas próprias serventias, desde que tenham sido produzidos por meios que permitam certeza quanto à autoria e integridade.

1º Consideram-se títulos nato-digitais, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles previstos em lei específica:

I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado, por todos os signatários (inclusive testemunhas), com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código); (incluído pelo Provimento n. 180, de 16.8.2024)

II – o documento público ou particular para qual seja exigível a assinatura apenas do apresentante, desde que gerado eletronicamente em PDF/A e assinado por aquele com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código);

III – a certidão ou o traslado notarial gerado eletronicamente em PDF/A ou XML e assinado por tabelião de notas, seu substituto ou preposto;

IV – os documentos desmaterializados por qualquer notário ou registrador, gerados em PDF/A e assinados por ele, seus substitutos ou prepostos com assinatura qualificada ou avançada;

V – cartas de sentença, formais de partilha, cartas de adjudicação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, obtidos na forma do inciso I ou por acesso direto do oficial do registro ao processo judicial eletrônico, a requerimento do interessado;

2º. Consideram-se títulos digitalizados com padrões técnicos aqueles que forem digitalizados em conformidade com os critérios estabelecidos no art. 5.º do Decreto n. 10.278, de 18 de março de 2020, inclusive os que utilizem assinatura eletrônica qualificada ou avançada admitida perante os registros públicos (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código);

(…)

Art. 210. Os oficiais de registro ou tabeliães, quando recepcionarem título ou documento digitalizado, poderão exigir a apresentação do original e, em caso de dúvida, poderão requerer, ao juiz, na forma da lei, providências para esclarecimento da autenticidade e integridade.”

Logo, para a recepção de título encaminhado eletronicamente ao Registro de Imóveis, não basta apenas a remessa eletrônica do título. É preciso analisar o seu enquadramento como título nato-digital ou título digitalizado e, assim, verificar se há observância dos requisitos legais e normativos.

Nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo, a matéria vem disciplinada nos itens 365 e seguintes do Capítulo XX:

“365. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis.

Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.

(…)

366.5. A recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nestas Normas, somente será admitida para o documento digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes”.

Vê-se, ainda, que documentos particulares podem ser acolhidos em formato eletrônico, mas desde que estejam estruturados conforme padrões próprios de arquitetura eletrônica para o recebimento de assinatura eletrônica de todos os signatários.

No caso dos autos, os arquivos apresentados junto com o título não foram produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil, como exigem o artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei n. 14.063/2020, e o artigo 324, § 1º, inciso I, do Provimento CNJ n. 149/2023.

Bem por isso, correta a exigência formulada.

Ademais, a E. Corregedoria Geral da Justiça deste Tribunal de Justiça, em caso análogo que envolvia encaminhamento do título por intermédio da ONR, assim decidiu:

Pedido de providências – Registro de imóveis – Negativa de averbação de cancelamento de hipoteca – Instrumento particular de quitação digitalizado pelo apresentante, encaminhado por intermédio do ONR – Hipótese que não equivale à apresentação de título eletrônico (nato- digitais ou digitalizados com padrões técnicos) – Digitalização de documento físico para remessa eletrônica à serventia imobiliária que deve observar as normas e disposições legais que regem a matéria – Exigências formuladas pela registradora que não podem ser afastadas – Recurso não provido (CGJSP, Recurso Administrativo 1054061-56.2022.8.26.0506, Ribeirão Preto, Data de Julgamento: 08/03/2024, Data de Publicação: 12/03/2024, Relator: Francisco Eduardo Loureiro)

Por derradeiro, a exigência referente à necessidade de reconhecimento de firma dos signatários e das testemunhas no instrumento particular de compromisso de compra e venda, se apresentado no original em via física, também deve ser mantida.

Para ingressar no registro imobiliário, o título deve assumir a forma prevista em lei, nos termos do artigo 221, inciso II, da Lei de Registros Públicos:

“Art. 221 – Somente são admitidos registro:

(…)

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas;”

No mesmo sentido, o item 154, Cap. XVI, das NSCGJ:

“154. Os documentos de outras localidades, públicos ou particulares, referidos nos atos notariais, deverão ter suas firmas reconhecidas na comarca de origem ou naquela em que irão produzir seus efeitos, salvo os assinados judicialmente,observado o disposto no item 26, e seus subitens, do Capítulo XIII”.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida inversa suscitada, observando que parte dos óbices subsiste.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 18 de setembro de 2025.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito (DJEN de 19.09.2025 – SP)

Fonte: DJE