Notícias

STJ decide: dívida prescrita não garante transferência de imóvel sem quitação total

Brasília – A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um importante precedente para o mercado imobiliário: a quitação integral do preço é um requisito indispensável para a adjudicação compulsória de um imóvel, mesmo que a dívida do comprador esteja prescrita. A decisão unânime, proferida no julgamento do Recurso Especial nº 2.207.433-SP, negou o pedido de um casal que, após pagar cerca de 80% do valor do bem, buscava obter a escritura definitiva sem quitar o saldo devedor.

O caso teve origem em uma ação movida por Adriano Scabin Villa e Marcia Breanza Villa contra a empresa J. T. Empreendimentos e Participações Ltda. Eles celebraram um contrato de promessa de compra e venda de um lote em 2007, mas deixaram de pagar as parcelas finais, que venceram em 2011. Como a empresa vendedora não realizou a cobrança judicial da dívida dentro do prazo legal de cinco anos, a pretensão de cobrança prescreveu.

Com base nisso, os compradores ajuizaram uma ação em 2022 pedindo que a Justiça declarasse a prescrição da dívida e, ao mesmo tempo, determinasse a transferência obrigatória da propriedade para seus nomes, por meio da adjudicação compulsória. O argumento central era o da “teoria do adimplemento substancial”, que visa proteger o contrato quando a parte inadimplida é mínima em comparação com o total já pago.

Entendimento do Tribunal

A relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, esclareceu em seu voto que a prescrição atinge apenas a pretensão de cobrança judicial da dívida, mas não extingue o direito subjetivo do credor. Em outras palavras, a dívida ainda existe, embora não possa mais ser cobrada na Justiça.

Segundo a ministra, a adjudicação compulsória, prevista no Código Civil, exige expressamente a prova de quitação integral do valor. A prescrição do saldo devedor não equivale ao pagamento e, portanto, não cumpre este requisito essencial.

O STJ também rechaçou a aplicação da teoria do adimplemento substancial para este fim. A relatora destacou que essa teoria serve para impedir a rescisão do contrato por parte do vendedor, mas não para garantir ao comprador o direito à escritura definitiva sem o pagamento completo. Para o tribunal, aceitar tal argumento criaria um “incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais”, o que seria incompatível com a boa-fé que deve reger os negócios.

Alternativas para os Compradores

A decisão não deixa os compradores sem saída. A Ministra Nancy Andrighi apontou dois caminhos possíveis para a regularização do imóvel:

1. Acordo: Celebrar um acordo com a empresa vendedora para a quitação do saldo e a consequente outorga da escritura.

1. Usucapião: Ajuizar uma ação de usucapião, caso preencham os requisitos legais de posse contínua, mansa e pacífica do imóvel pelo tempo exigido em lei.

A decisão da Terceira Turma consolida o entendimento de que a prescrição da dívida não se converte, automaticamente, em quitação para fins de transferência de propriedade.

Clique aqui para ler a decisão na íntegra

Fonte: CNB/SP com informações do STJ