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Novas leis facilitam negócios de compra e venda de imóveis

Uma série de novas legislações que entraram em vigor recentemente têm contribuído para o aquecimento do setor imobiliário, garantindo procedimentos mais seguros e rápidos no que se refere à burocracia que envolve este tipo de negócio. De um lado, em função da Lei do Patrimônio de Afetação – a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 -, que criou a possibilidade de os empreendimentos ficarem separados do patrimônio do incorporador, protegendo os compradores de imóveis de uma possível insolvência do incorporador. De outro, diante das novas leis que alteraram o Código de Processo Civil na chamada reforma infraconstitucional do Judiciário.

Uma das novas legislações que vem contribuindo para o chamado “boom imobiliário” é a Lei nº 11.382, de 2006, que trata da chamada “averbação premonitória”. A lei reduziu significativamente o risco de fraudes à execução ao dispor que qualquer dívida que esteja sendo cobrada judicialmente do proprietário de um imóvel deverá ser averbada na matrícula da propriedade no cartório em que ela está registrada. Com ela o comprador sempre saberá se o bem que está adquirindo está penhorado ou foi dado em garantia em um processo de execução de dívidas, reduzindo a possibilidade de o devedor se desfazer do patrimônio ao curso da ação, antes do registro de penhora. “A legislação muda muito a posição do credor, que pode fazer a averbação a tempo de evitar a venda”, diz Helvécio Duia Castello, presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib).

A lei, que beneficia tanto o credor que move a ação de execução quanto o investidor, está sendo considerada um divisor de águas para os negócios imobiliários. De acordo com o presidente da Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), Flauzilino Araújo dos Santos, o uso da legislação deveria ser exigido pelas partes envolvidas. “A averbação é um processo muito simples, custa apenas R$ 14,23”, diz. Apesar de garantir maior segurança aos negócios do setor imobiliário, o instrumento ainda tem sido pouco utilizado. Segundo um levantamento feito pela Arisp, nos 13 principais cartórios de registro de imóveis da capital apenas 12 averbações premonitórias haviam sido feitas até março deste ano. O advogado Marcelo Manhães de Almeida, especialista na área imobiliária do escritório Advocacia Manhães de Almeida, acredita que o pouco uso da lei pode ocorrer em função do receio de, ao fazer a averbação e, desta forma, impedir a venda de um imóvel, o credor esteja sujeito a um pedido de indenização por parte do devedor caso este recorra da dívida em questão e ganhe parcialmente a causa.

Outra legislação que contribuiu para agilizar os negócios imobiliários é a Lei nº 11.441, de 2007, que possibilitou a realização de divórcios, partilhas e inventários em cartórios, dispensando as partes de recorrerem à Justiça quando há consenso entre as partes. A lei garantiu maior rapidez às transações imobiliárias principalmente no que se refere à partilha de bens – já que os inventários chegavam a demorar três anos para serem concluídos na Justiça.

A segurança nas transações imobiliárias também foi fortalecida pela Lei do Patrimônio de Afetação, principalmente no caso de aquisições de imóveis na planta. Ela impede que o incorporador desvie as parcelas recebidas dos compradores dos imóveis para outro empreendimento que não aquele. “Antes da lei, a receita do empreendimento corria o risco de ser encaminhada a uma eventual massa falida”, diz Helvécio Duia Castello, do Irib. Justamente o que ocorreu na década de 90 com a construtora Encol, cuja prática de usar em outra finalidade recursos de obras inacabadas gerou uma crise que acabou deixando na mão consumidores que haviam comprado e pago parcial ou totalmente os imóveis e bancos que haviam financiado os empreendimentos da incorporadora. A quebra da empresa foi justamente o que motivou a aprovação da Lei do Patrimônio de Afetação.

O regime de patrimônio de afetação, no entanto, não é obrigatório. Apesar da relevância da lei, sua adoção ainda não prevalece na maioria dos negócios imobiliários. Para o advogado Antonio Carlos de Oliveira Freitas, do escritório Luchesi Advogados, isso acontece pelas dificuldades das empresas na utilização da lei – como a exigência da criação de um comitê de fiscalização para acompanhar a prestação de contas. Segundo Freitas, na prática, as construtoras só adotam a legislação em seus negócios quando a exigência é feita pelo banco financiador do imóvel. “A lei é um avanço, mas precisa ser mais bem analisada culturalmente pelas construtoras, pois garante maior transparência nos negócios e redução dos juros bancários”, diz.

Os negócios imobiliários também foram favorecidos pela possibilidade de realizar uma série de procedimentos nos cartórios de registro de imóveis, o que também desafoga o Poder Judiciário de processos quase sempre homologatórios. A mesma lei que criou o patrimônio de afetação instituiu a possibilidade de fazer a retificação do registro imobiliário por meio de escritura pública, após a planta do imóvel ser submetida ao Incra. Feita pela via judicial, a retificação demorava cerca de dois anos, enquanto nos cartórios o prazo geralmente é de uma semana.

Fonte : Valor Econômico – 14/08/2007