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Migalhas – Artigo: O Registro de Imóveis e o desenvolvimento sustentável – Por Robson Martins e Érika Saquetti Martins

A serventia extrajudicial de Registro de Imóveis, em conjunto com outros órgãos públicos, torna-se deveras vital para o controle e manutenção da sustentabilidade ambiental do Brasil, eis que possui seguramente os dados necessários dos imóveis rurais e urbanos, tornando-se um verdadeiro fiscal da lei para fins de qualidade de vida da sociedade e das futuras gerações.

O termo “sustentável” surgiu, primordialmente, na década de 1970, pela comunidade científica, para designar a possibilidade de o ecossistema não perder sua capacidade de absorver tensões ambientais sem mudar seu estado ecológico, denominada resiliência. Nos anos 1980, passou a qualificar o termo desenvolvimento.

Na Carta Magna de 1988, em seu artigoo 170, inciso VI, verifica-se que a ordem econômica tem entre os seus princípios justamente a defesa do meio ambiente. Da mesma forma, o artigo 225 da CF assegura a todos o meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida.

Desenvolvimento tornou-se de utilização corriqueira. Ele passou a ser debatido na ecologia e na economia. Trata-se de algo imperioso à macroeconomia, por reconhecer limites naturais à expansão econômica e romper com a lógica social do consumismo. Essa interação entre contrários (desenvolvimento e sustentabilidade) demanda a crítica ao próprio desenvolvimento.

A sustentabilidade alcança sua juridicidade efetiva, tornando-se um princípio constitucionalmente consagrado, inclusive, no Brasil. Mais do que isso, é uma das normas essenciais de determinados Estados, devendo, portanto, ser um guia para a atividade estatal.

Deveras, em meio a outros princípios estruturantes do Estado Constitucional, como democracia, liberdade, juridicidade e igualdade, a sustentabilidade é conceito aberto, que precisa de concretização conformadora e não transporta soluções prontas, necessitando de ponderações e de decisões problemáticas.

Pode-se falar em sustentabilidade em sentido restrito ou ecológico e em sentido amplo. No primeiro caso, aponta para a proteção e manutenção, no longo prazo, de recursos por meio de planejamento, economia e obrigações de conduta e resultado, demandando a diminuição (quantitativa e qualitativa) da poluição.

Já a sustentabilidade em sentido amplo se relaciona aos três pilares da sustentabilidade: ecológica; econômica; e social, tornando-a um conceito federador, que define condições e pressupostos jurídicos para a evolução sustentável.

A sustentabilidade, enquanto princípio jurídico-constitucional fundamental, deve promover o equilíbrio entre uma série de fatores que tocam tanto o direito quanto a política, adentrando diversos aspectos do convívio em sociedade, inclusive naquilo que concerne à economia.

A juridicização da sustentabilidade relacionada ao contexto ambiental adentrou o contexto social de maneira a transformar mentalidades de agentes políticos, jurídicos e econômicos, entretanto, sem renunciar ao equilíbrio entre o desenvolvimento econômico e a preservação do meio ambiente.

É, portanto, um princípio constitucional que determina, mediante eficácia direta e imediata, a responsabilidade estatal e social pela concretização do desenvolvimento material e imaterial inclusivo, durável, equânime, limpo, inovador, ético e eficiente, para assegurar o direito ao bem-estar.

Já uma política sustentável deve inserir todos os seres vivos em um futuro comum, por isso, deve ser multidimensional, assim como é o bem-estar, devendo consolidar o cuidar ambiental, sem ofender o social, o econômico, o ético e o jurídico-político, já que todas essas dimensões compõem a sustentabilidade como princípio e valor.

Dessa mesma forma, a ideia de economicidade não pode se separar da própria medição de consequências do consumo e da produção. Em decorrência de se tratar-se de um princípio ético social, econômico, ambiental e jurídico-político, deve ser compreendido de forma dialética.

A sustentabilidade entretém uma relação semântica com o desenvolvimento, adjetivando-o ao mesmo tempo em que estabelece determinadas balizas para que este ocorra, especialmente no que se relaciona à compatibilização entre a economia e a proteção ao meio ambiente.

Sustentável é algo que qualifica o desenvolvimento, em oposição ao insustentável. Mas o princípio da sustentabilidade se define como dever de proteger e restaurar a integridade de sistemas ecológicos da Terra, adentrando o conceito de desenvolvimento sustentável, tornando seu conteúdo jurídico passível de determinação.

A sustentabilidade se separa do desenvolvimento sustentável, em que pese o fato de serem constantemente utilizados como sinônimos. A noção de desenvolvimento sustentável relaciona desenvolvimento e sustentabilidade, de maneira que o aquele se baseia nesta.

Trata-se de uma das aplicações desse princípio da sustentabilidade, que, além disso, demonstra ser o mais fundamental de toda a principiologia ambiental, em que pese o fato de que a referida fundamentalidade tem de ser reconhecida pelo direito e pela governança.

O desenvolvimento sustentável, apesar de ser apenas uma das diversas aplicações da sustentabilidade, acabou por se tornar, de conformidade com convenções de direito internacional dos direitos humanos em matéria ambiental dos quais o Brasil é signatário, assim como na jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, um princípio autônomo.

O impacto da sustentabilidade no direito brasileiro fez com que não apenas aquela fosse considerada um princípio constitucional basilar, como também, o próprio desenvolvimento sustentável, que deixou de ser apenas um aspecto da experiência humana adjetivado pela ideia de relação entre a economia e a preservação ambiental.

O Supremo Tribunal Federal, na ADI 3540, Relator Min. Celso de Mello, já entendeu que o princípio do desenvolvimento sustentável tem caráter constitucional, encontrando legitimação em compromissos internacionais assumidos pelo Brasil, permitindo o justo equilíbrio entre a economia e a ecologia.

O desenvolvimento sustentável subordina-se, entretanto, ao conflito entre valores constitucionais relevantes. Trata-se de condição inafastável, que não esvazia seu conteúdo essencial. Dos mais relevantes direitos fundamentais constitucionais é a preservação do meio ambiente, a ser resguardado em prol da presente e das futuras gerações.

O constituinte originário foi tão incisivo na proteção ao meio ambiente que uma das únicas exceções ao princípio da responsabilidade penal atingir apenas pessoas naturais, foi a de condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente, em conformidade com o microssistema da lei 9.605/98.

Não se pode olvidar que a administração pública em geral tem o dever de proteger o equilíbrio ambiental, sendo que a responsabilidade civil da administração pública por danos ao meio ambiente, decorrente de sua omissão no dever de fiscalização, é de caráter solidário, conquanto a execução seja subsidiária, conforme Súmula 652 do STJ.

Destarte, o Superior Tribunal de Justiça entende que não existe direito adquirido para degradar ou poluir o meio ambiente, assim, proprietários de imóveis em áreas preservadas têm a obrigação de reparar o meio ambiente, mesmo quando não foram os agentes responsáveis pela degradação, sendo desnecessário asseverar culpa ou nexo causal como determinantes do dever de recuperar a área de preservação permanente.

Em tal medida é que na proteção ao meio ambiente e respectivo desenvolvimento sustentável o texto constitucional assegura o uso da ação popular por qualquer cidadão, bem como o do inquérito civil público e da ação civil pública pelo Ministério Público Federal ou Estadual e outros colegitimados, visando ampliar seu espectro protetivo do respectivo direito difuso.

A lei 10.650/03 dispõe sobre o acesso público aos dados e informações ambientais existentes nos órgãos e entidades integrantes do Sisnama, especialmente quanto à qualidade do meio ambiente, devendo permitir o acesso público aos documentos, expedientes e processos administrativos que tratem de matéria ambiental, defluindo a notável importância dos registros públicos.

Ocorre que se evidencia a relevância, em tal temática, das serventias extrajudiciais de Registro de Imóveis, previstas no artigo 236 da Constituição Federal, lei 6.015/73 e lei 8.935/94, as quais asseguram efetivamente a proteção da legalidade e segurança jurídica ao meio ambiente equilibrado, efetivando os atos necessários para a salvaguarda legal dos atos registráveis e averbáveis na circunscrição dos imóveis.

Os imóveis, segundo dicção dos artigos 79 a 81 do Código Civil, são o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente, além dos direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram, além do direito à sucessão aberta.

Evidenciando a importância do controle sobre a floresta plantada, a Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul prevê, em seu artigo 605, que 605 uma vez averbada a existência da floresta, será permitido o registro de compra e venda das árvores ou da respectiva madeira e de sua exploração, ou de outras formas específicas de alienação ou oneração desses bens, assim como dos direitos a eles relativos, independente do solo.

A propriedade, sem dúvida ou entredúvida, é um direito constitucional previsto no artigo 5º, caput da Constituição Federal, além do Código Civil e de legislações correlatas, contudo, precisa ser utilizado de forma racional, proporcional e adequada, precipuamente respeitando a legislação ambiental.

O meio ambiente, até mesmo por uma questão fática e jurídica, está correlacionado geralmente a um imóvel físico e legal, o qual estará registrado em dada circunscrição de registro de imóveis, se for particular, ou perante a Secretaria de Patrimônio da União – SPU, se for de tal ente federado.

Deveras, o imóvel deve guardar estreita relação com o cumprimento da função social da propriedade, conforme a Constituição Federal e o próprio Código Civil, que diz em seu artigo 2.035, parágrafo único: “[…] nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”.

Não se admite mais, como no Código de 1916, o uso patrimonialista, irracional e inadequado de propriedades imobiliárias urbanas ou rurais, dado que o real descumprimento da função social da propriedade poderá levar a graves sanções, tais como a majoração de impostos reais ou até mesmo a desapropriação para reforma agrária (área rural) ou urbana (Estatuto da Cidade).

O Registrador de Imóveis, verdadeiro fiscal da lei quanto à seara imobiliária, deverá observar estritamente as normas constitucionais, legais e de consolidações normativas das Corregedorias dos Tribunais de Justiça e do Conselho Nacional de Justiça, as quais buscam preservar o meio ambiente e o desenvolvimento sustentável.

Assim é que os empreendimentos imobiliários, loteamentos, incorporações, desapropriações, tombamentos, regularizações fundiárias urbanas, obras públicas e construções particulares, conquanto tenham um elevado filtro efetivado pelos órgãos fiscalizatórios ambientais e pelas municipalidades, também receberão análise rigorosa do titular do registro de imóveis, o qual também é por rigor um fiscal da ordem jurídica.

Na lei 6.015/73, por exemplo, tem-se que as servidões ambientais serão averbadas perante o Registro de Imóveis (art. 167, inciso II, item 23), enquanto o contrato de pagamento por serviços ambientais, quando este estipular obrigações de natureza propter rem, será registrado (artigo 167, inciso I, item 45).

Da mesma forma, quando há o registro de um loteamento pela lei 6.766/76, deve o Registro de Imóveis observar se tais lotes se encontra em faixas não edificáveis ao longo das águas correntes e dormentes, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município.

A observância da faixa de domínio também em rodovias (5 metros) e ferrovias (15 metros) é essencial para a efetividade do princípio da legalidade, bem como do equilíbrio do meio ambiente, além da segurança viária e ferroviária, além dos cidadãos que ali perpassam.

Ademais, se necessária, a reserva de faixa não edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.

As desapropriações por utilidade pública (decreto-lei 3365/41) podem ter como objeto a proteção ambiental, assim como as unidades de conservação, tais como Parques Nacionais, Reservas Biológicas e reservas particulares do patrimônio natural, com registro ou averbação no respectivo Registro de Imóveis (lei 9.985/00).

Veja-se que as desapropriações amigáveis e as sentenças que, em processo de desapropriação fixarem o valor da indenização, serão registradas perante o Registro de Imóveis, conforme artigo 167, inciso I do item 34, além da imissão provisória da posse, no item 36 do mesmo inciso.

Importante mencionar que conforme a súmula 479 do Supremo Tribunal Federal, as margens dos rios navegáveis são de domínio público, insuscetíveis de expropriação e, por isso mesmo, excluídas de indenização, conquanto devam ter um controle rígido de sua utilização perante a serventia de Registro de Imóveis.

No Incidente de Assunção de Competência – IAC 13, o Superior Tribunal de Justiça consagrou o direito à informação ambiental e a possibilidade no registro de imóveis acerca de tais informações, assumindo, o Registro de Imóveis, em conjunto com o Ministério Público, papel vital para a sustentabilidade.

Entendeu o Superior Tribunal de Justiça que o regime registral brasileiro admite a averbação de informações facultativas sobre o imóvel, de interesse público, inclusive as ambientais, sendo que o Ministério Público pode requisitar diretamente ao registro de imóveis a averbação de informações alusivas a suas funções institucionais.

A averbação de notícia ambiental, torna-se fulcral para que tenha efeito erga omnes e as propriedades imobiliárias efetivem sua correlação com o desenvolvimento sustentável, sendo que o artigo 246 da lei 6.015/73 possibilita que sejam averbadas outras ocorrências que alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.

Aliás, há efetiva necessidade de averbar ou registrar atos ou negócios relativos a situações ambientais do imóvel rural ou urbano, especialmente para fins de proteção do terceiro de boa-fé, na forma do artigo 54 da lei 13.097/15, ganhando conotação no fólio real e produzindo efeito erga omnes.

Por sua vez, a regularização fundiária urbana, conforme a lei 13.465/17, instituiu procedimentos importantíssimos para áreas consolidadas e que abranjam medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

Destarte, o projeto de regularização fundiária urbana – REURB conterá, dentre outros, estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental, proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes, quando for o caso e estudo técnico ambiental.

Controlando efetivamente a legalidade dos atos e negócios jurídicos registráveis e averbáveis, a manutenção do controle rígido da lei e da aplicação de normas ambientais e da função social da propriedade, em conjunto precipuamente com o Ministério Público Federal ou Estadual, haverá um grande favorecimento do meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Deflui-se, portanto, que a serventia extrajudicial de Registro de Imóveis, em conjunto com outros órgãos públicos, torna-se deveras vital para o controle e manutenção da sustentabilidade ambiental do Brasil, eis que possui seguramente os dados necessários dos imóveis rurais e urbanos, tornando-se um verdadeiro fiscal da lei para fins de qualidade de vida da sociedade e das futuras gerações.

Autores:

Robson Martins é doutorando em Direito pela UERJ, mestre em Direito pela UFRJ e especialista em Direito Civil, Notarial e Registral. É professor universitário, procurador da República e foi promotor de Justiça do Paraná (1999/2002) e técnico da Justiça Federal do Paraná (1993/1999).

Érika Silvana Saquetti Martins é doutoranda em Direito pelo ITE. Mestre Dto. UNINTER. Mestranda Pol Públicas UFPR. Espec Dto e Proc Trabalho, Dto. Público e Notarial e Registral. Professora Pós Graduação latu sensu Direito Uninter. Advogada.

Fonte: Migalhas