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Migalhas – Artigo: Hipóteses de isenção de IR sobre o lucro imobiliário – Por Vitor Hugo Lopes

O lucro imobiliário, ato em que o proprietário vende seu imóvel em valor acima do que adquiriu, é uma das formas de transação a ser tributada pelo imposto de renda.

O imposto de renda no ano de 2022 irá completa 100 anos de atividade. Em sua origem, no ano de 1922, a Lei Orçamentária 31 inaugurou este sistema com um artigo e oito incisos.

De 1922 até 2022 o Imposto de renda tornou-se uma das principais fontes de contribuição para a evolução nacional, financiando toda a infraestrutura brasileira como saúde e segurança.

Atualmente, os indivíduos obrigados a declarar no Brasil são os cidadãos (pessoa físicas), residentes no país. Além deste ponto, outros quesitos são avaliados para os declarantes: 1. Recebimento de rendimentos tributáveis acima de R$ 28.559,70; 2. Recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 40.000,00; 3. Obteve receita bruta anual decorrente de atividade rural em valor acima de R$ 142.798,50, etc.

Ou seja, os valores que obrigam o cidadão a declarar junto ao IR são: rendimentos tributáveis de R$ 28.559,70, rendimentos isentos de R$ 40.000,00, atividade rural de R$ 142.798,50 e bens e direitos de R$ 300.000,00.

Os isentos são os indivíduos que constam como dependente na declaração de outrem ou quando seus bens e direitos foram declarados pelo cônjuge ou companheiro, neste caso os bens e direitos não podem ultrapassar o limite em 31 de dezembro.

O lucro imobiliário é evidenciado quanto o indivíduo vende um imóvel por importe financeiro acima do valor que adquiriu. Ex: “A” comprou em 2010 o imóvel no importe de R$ 200.000,00. Em 2022, “A” vendeu o imóvel por R$ 400.000,00, ou seja, obteve R$ 200.000,00 de lucro.

Neste cenário, o proprietário que aliena seu bem necessita pagar a tributação correspondente sobre o valor do lucro. Esta tributação possui alíquota baseada no ganho de capital e é aplicada através da receita sobre o valor do lucro.

Cabe aqui indicar que o ganho de capital é aplicado sobre a parcela do lucro da venda do imóvel. Vamos retornar ao exemplo indicado. “A” conseguiu um lucro de R$ 200.000,00 na venda de seu imóvel. Sendo assim, de acordo com o artigo 21 da lei 8.981/95, lei 13.259/16 e Ato Declaratório Interpretativo RFB 3/2016, o indivíduo “A” terá de pagar alíquota de 15% sobre o valor do lucro, ou seja, R$ 30.000,00.

Para ampliar o conhecimento, as alíquotas que incidem sobre o lucro imobiliário são progressivas e divididas da seguinte forma: 1. Até 5 milhões será 15%; 2. De R$ 5 milhões até R$ 10 milhões será 17,5%; 3. De R$ 10 milhões até R$ 30 milhões será 20% e; 4. Mais de R$ 30 milhões será 22,5%.

Cabe indicar que o imposto sobre o lucro imobiliário deve ser quitado até o último dia útil do mês seguinte à conclusão da venda do imóvel.

Há meios para redução do tributo incidido sobre o lucro da venda do imóvel. Como primeiro método há a apresentação e comprovação das despesas relacionadas a manutenção da propriedade. Estes custos são a escritura, registro, comissão de corretagem, reformas, ITBI e juros de financiamento.

Os custos supramencionados devem constar no programa da Receita Federal. Deve também constar as provas documentais como notas e comprovantes fiscais.

Os imóveis adquiridos entre os anos de 1970 e 1988 recebem redução progressiva. Nestes a redução pode variar de 5% até 95%, ou seja, a cada ano será subtraído 5% no valor do tributo. Para imóveis comprados entre 1989 e 1996 a redução alcançará 70%.

Os casos de isenção de imposto de renda sobre ganho de capital são os seguintes: 1. Imóveis vendidos antes do ano de 1969; 2. No caso de imóvel único que vendido alcançou valor de até R$ 440.000,00, sem qualquer ação semelhante nos últimos cinco anos; 3. Se ocorrer venda ou compra de um imóvel em período de até seis meses, isto é, 180 dias, com valores iguais ou superiores ao vendido. No caso do indivíduo adquirir imóvel em valor menor ao vendido, o restante receberá a incidência de tributação (Lei do Bem de 2005); 4. No caso de alienação de imóvel com valor menor a R$ 35.000,00; 5. Se ocorrer desapropriação de imóvel para reforma agrária.

Além das hipóteses indicadas, a isenção, de acordo com a IN 2.070/22, pode ser aplicada nos seguintes casos: 1. Na venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta; e 2. Na hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.

Portanto, nas transações imobiliárias, a incidência de tributação é evidente. Por um lado o valor pago será revertido para ações em prol da coletividade, todavia, a fim de reduzir ou evitar tal custo, a legislação pátria concede ao contribuinte meios para redução de seu ônus financeiro.

*Vitor Hugo Lopes é Advogado, pós-graduado em Direito Empresarial e Direito imobiliário e sócio-fundador do Vitor Hugo Lopes Advogados Associados.

Fonte: Migalhas