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Jornal Contábil – No meu prédio existe um apartamento vazio, o dono nunca aparece. É viável usucapião?

Se a via adotada for a via EXTRAJUDICIAL é importante recordar que o Provimento CNJ 65/2017 traz importantes disposições aplicáveis aos casos de Usucapião de Unidades Autônomas em Condomínio Edilício

A Ação de Usucapião também pode ser manejada para regularização de APARTAMENTOS, sendo importante frisar também ser cabível a VIA EXTRAJUDICIAL (art. 216-A da LRP) para tal regularização de unidades condominiais. Como em todos os procedimentos de regularização imobiliária por Usucapião os requisitos da espécie pretendida deverão ser detidamente observados: no que diz respeito à Usucapião de Apartamentos devemos observar, no cotejo da documentação imobiliária assim como do relato feito pelo interessado se a POSSE efetivamente é qualificada para a Usucapião (com ânimo de dono) e exercida dentro do PRAZO exigido por Lei; se o imóvel é COISA HÁBIL para usucapião (e aqui o velho problema dos imóveis alvo de financiamento imobiliário).

Se a via adotada for a via EXTRAJUDICIAL (onde não há processo judicial, bastando a participação de Notário, Registrador e ADVOGADO) é importante recordar que o Provimento CNJ 65/2017 traz importantes disposições aplicáveis aos casos de Usucapião de Unidades Autônomas em Condomínio Edilício (apartamentos):

Art. 4º. (…), §5º: “Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de CONDOMÍNIO

EDILÍCIO ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula”;

Art. 6º.: “Para o reconhecimento extrajudicial da usucapião de unidade autônoma integrante de CONDOMÍNIO EDILÍCIO regularmente constituído e com construção averbada, bastará a anuência do síndico do condomínio”;Art. 7º.: “Na hipótese de a unidade usucapienda localizar-se em CONDOMÍNIO EDILÍCIO constituído de fato, ou seja, sem o respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de construção, será exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes da matrícula”;

Art. 20 (…), §4º: “Tratando-se de usucapião de unidade autônoma localizada em CONDOMÍNIO EDILÍCIO objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a devida averbação de construção, a matrícula será aberta para a respectiva fração ideal, mencionando-se a unidade a que se refere”.

O procedimento de Usucapião Extrajudicial, como sabemos, deve ser requerido por ADVOGADO junto ao Cartório do RGI competente, instruindo o requerimento, além de toda a documentação necessária exigida pelo art. 4º do Provimento CNJ 65/2017 – com a ATA NOTARIAL lavrada por Tabelião. Dentre as diversas modalidades de Usucapião Existentes muito importante será considerar a modalidade EXTRAORDINÁRIA que não exige BOA-FÉ nem JUSTO TÍTULOS como alerta a abalizada doutrina de FLAVIO TARTUCE (Manual de Direito Civil. 2021):

“Ora, é requisito essencial da USUCAPIÃO EXTRORDINÁRIA a existência, em regra, de uma posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus domini e sem oposição por 15 anos. O prazo cai para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, ou seja, se a função social da posse estiver sendo cumprida pela presença da posse-trabalho. O que se percebe é que nos dois casos NÃO HÁ NECESSIDADE de se provar a BOA-FÉ ou o JUSTO TÍTULO, havendo uma PRESUNÇÃO ABSOLUTA ou ‘iure et de iure’ da presença desses elementos. O requisito, portanto, é único, isto é, a presença da posse que apresente os requisitos exigidos em lei”.

A jurisprudência do TJSP é clara:

“TJSP. 1000827-35.2015.8.26.0562. J. em: 24/02/2022. Ação de Usucapião Extraordinária. (…) Documentos que acompanharam a inicial se mostraram suficientes para o julgamento da causa – Preenchimento dos requisitos legais exigidos – Posse ad usucapionem caracterizada – Dispensa da realização de diligências visando descrever o imóvel já que inexistente qualquer oposição neste sentido, cuidando-se de um APARTAMENTO – Desnecessária a demonstração de que os autores são ou não proprietários de outros imóveis – Matéria que não guarda relação com a matéria em discussão, requisito não exigido por lei – Sentença mantida – Recurso não provido. Nega-se provimento ao recurso”.

Fonte: Jornal Contábil