Notícias

G1 Presidente Prudente – Decreto regulamenta criação de condomínios de lotes na região; empreendedores têm até 48 meses para realizar infraestrutura

De acordo com a norma publicada nesta segunda-feira (22), cabe à Prefeitura fiscalizar a execução das obras de infraestrutura e edificações que compõem os novos bairros.

A Prefeitura de Presidente Prudente (SP) publicou um decreto, que entrou em vigor a partir desta segunda-feira (22), responsável pela regulamentação da criação de condomínios de lotes no município. O decreto nº 33.358/2022 foi assinado pelo prefeito Ed Thomas (PSB), pela secretária municipal interina de Administração, Flaviane Olivette, e pelo secretário municipal de Planejamento, Desenvolvimento Urbano e Habitação, Edilson Magno da Silva.

De acordo com o decreto, todas as obras da infraestrutura estabelecidas pelas diretrizes municipais e pelos órgãos públicos licenciadores são de responsabilidade do empreendedor. Além disso, o empreendedor deverá apresentar um cronograma de execução de todas as obras com prazo máximo de 24 meses para implantação e conclusão, renováveis por igual período, o que indica o total de até 48 meses.

O texto considera, inicialmente, três quesitos:

• que a lei complementar nº 232/2018, que dispõe sobre a Lei de Parcelamento do Solo do município, e compõe o Plano Diretor local, revisado em 2018, incorporou ao ordenamento jurídico municipal a figura urbanística do condomínio de lotes, necessitando somente da sua regulamentação;

• que, por se tratar de regulamentação de dispositivo do Plano Diretor que já foi objeto de audiências públicas, não há necessidade de realização de novas reuniões; e

• a necessidade de se estabelecer regras para aprovação de empreendimentos urbanísticos na modalidade tratada, em consonância com a função social da cidade e da propriedade urbana e os princípios da administração pública, conforme estabelecido pelo Plano Diretor e pelo Estatuto das Cidades.

Segundo o artigo 1º do texto, fica regulamentada a implantação de empreendimentos urbanísticos imobiliários na modalidade de condomínios de lotes, para fins de uso residencial, comercial, misto, industrial ou de chácaras de recreio, nas zonas urbanas ou urbanizáveis passíveis de parcelamento do solo para fins urbanos em Presidente Prudente, mediante a prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes.

O município deverá expedir diretrizes de uso e ocupação do solo, informando a viabilidade ou não para implantação de condomínio de lotes na área proposta, bem como as condicionantes urbanísticas e as obras de infraestrutura obrigatórias do Plano Diretor, das normas para edificações e das demais legislações urbanísticas, edilícias e ambientais vigentes.

Para fins de aprovação do projeto, registro de incorporação e instituição condominial, o condomínio de lotes será composto por unidades autônomas denominadas de lotes e por áreas de propriedade comum dos condôminos.

De acordo com o documento, o lote do condomínio é a parte de propriedade e utilização exclusiva do condômino proprietário, destinada à futura implantação da edificação privada, ao qual será atribuída uma fração ideal do todo do terreno, das construções e áreas de uso comum do empreendimento, compondo, desse modo, uma unidade imobiliária e receberá uma designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

As áreas de propriedade comum são aquelas destinadas à composição dos espaços de uso geral dos condôminos, correspondendo às vias privativas de circulação interna, às edificações de uso comum, às áreas verdes ou de lazer privativas ao condomínio, ou outras áreas passíveis de utilização em comum por todos os condôminos.

Por fim, ainda nas disposições preliminares, consideram-se infraestrutura, para fins de registro imobiliário da incorporação e instituição de condomínio de lotes, as obras de infraestrutura do empreendimento, como as vias internas de circulação, galerias de água pluvial, redes de água potável, redes de esgoto, rede elétrica, equipamentos de comunicação, os muros, grades, guaritas, portarias, construções comuns, todas as edificações e demais obras que por sua natureza garantam a habitabilidade do empreendimento e destinem-se ao uso comum dos condôminos, sendo a responsabilidade de manutenção do próprio condomínio.

O artigo 3º do capítulo II, que aborda as diretrizes urbanísticas e de projeto, afirma que o condomínio de lotes poderá ser implantado em lote originado de parcelamento de solo regular, bem como em gleba remanescente ou ainda não parcelada, nos termos da lei federal de parcelamento do solo urbano e do Plano Diretor do município.

Se a implantação do empreendimento ocorrer sobre gleba remanescente ou ainda não parcelada, o empreendedor deverá providenciar o parcelamento e a doação de áreas públicas localizadas externamente à área do condomínio, próximas ou não à área do empreendimento.

As vias privativas de circulação internas aos condomínios de lotes deverão seguir o estipulado nas leis de parcelamento, do sistema viário básico e das diretrizes emitidas pelo município.

De acordo com o artigo 5º, os condomínios de lotes deverão adotar medidas de redução do impacto urbano negativo causado pela presença de muros, contemplando trechos com fechamento em gradil, áreas destinadas às faixas vegetadas e, quando for o caso, às “fachadas ativas” ocupadas por edificações ou lotes voltados para as vias externas.

A critério dos órgãos públicos licenciadores, poderá ser exigido no projeto do condomínio de lotes que se demarque “faixas de servidão” ou “áreas não edificantes”.

O artigo 6º evidencia que todas as obras que vierem a ser edificadas, tanto nas áreas de uso comum quanto em cada lote de propriedade exclusiva, deverão ser previamente submetidas à aprovação de condomínio e, após, pela Prefeitura, com a aplicação das normas da zona onde o empreendimento se localiza.

• Para condomínios que prevejam padrão de ocupação misto entre tipologias horizontais e verticais, deverão ser demarcados, no momento da aprovação do condomínio, os lotes onde cada tipologia será permitida.

• Para os lotes definidos como residenciais unifamiliares no momento da aprovação do condomínio, será admitida a construção de apenas uma única unidade habitacional por lote.

• Para os condomínios destinados aos usos misto, comercial, industrial ou de chácaras de recreio, deverão ser observados, além da normativa geral e deste decreto, os parâmetros de incomodidade e regras específicas de licenciamento estabelecidas pela legislação vigente.

• Serão admitidos unificação e desdobro de lotes internos aos condomínios de lotes, desde que atendido o estabelecido nos parágrafos 1º e 2º do artigo 4º do decreto, salvo quando o condomínio vedar ou estabelecer regras específicas para tal.

Aprovação

Após a emissão das diretrizes, o processo para aprovação do condomínio de lotes será composto de, no mínimo:

• I – planta urbanística de implantação dos lotes, sistema viário interno, áreas livres ou de lazer internas e demais espaços e edificações de uso comum;
• II – memorial descritivo informando as particularidades do empreendimento, incluindo a descrição dos lotes de propriedade exclusiva, áreas comuns e área total, bem como a fração ideal correspondente a cada lote;
• III – projetos arquitetônicos e paisagísticos das edificações e demais espaços de uso comum do condomínio;
• IV – projetos e memoriais descritivos das obras de infraestrutura obrigatória;
• V – quadro de áreas do empreendimento, conforme modelo indicado nas diretrizes;
• VI – planilha de custos e cronograma físico-financeiro para realização do condomínio e sua infraestrutura;
• VII – minuta de Convenção de Condomínio e do contrato padrão de compra e venda do lote, onde constem, no mínimo, as regras urbanísticas e edilícias municipais aplicadas ao local e, se for o caso, outros parâmetros e padrões construtivos que cada edificação poderá apresentar;
• VIII – Estudo de Impacto de Vizinhança e Viário (EIVV), elaborado conforme a legislação vigente;
• IX – Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) dos responsáveis pelos projetos, EIVV, orçamentos e execução das obras;
• X – cópia das diretrizes emitidas;
• XI – manifestação favorável do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab), quando necessária;
• XII – Certidão Negativa de Débitos Municipais;
• XIII – comprovante de recolhimento de taxas análogas a loteamentos;
• XIX – apresentação das garantias para execução do empreendimento; e
• XV – outros documentos e projetos exigidos pela legislação vigente, pelas diretrizes ou pelos órgãos públicos licenciadores.

Nos casos de compensação de doação de áreas públicas através da implantação de equipamentos públicos, nos termos do Plano Diretor, os projetos dos equipamentos deverão compor a estrutura de projetos para aprovação do empreendimento.

Todas as obras da infraestrutura estabelecidas pelas diretrizes municipais e pelos órgãos públicos licenciadores, bem como as construções comuns internas e demais obras e serviços necessários para a implantação de condomínio de lotes, na forma do projeto aprovado, inclusive as externas, necessárias para acesso, implantação das áreas e equipamentos públicos, serão de responsabilidade do empreendedor.

• O empreendedor deverá apresentar um cronograma de execução de todas as obras com prazo máximo de 24 meses para implantação e conclusão, renováveis por igual período.

• Para fins de garantia da execução de obras de infraestrutura internas e externas, o empreendedor deverá atender aos parâmetros da Lei de Parcelamento do Solo.

• Cabe à Prefeitura fiscalizar a execução das obras de infraestrutura e demais obras e edificações que compõem o condomínio de lotes.

Somente lotes

É de responsabilidade do empreendedor requerer ao município a emissão do auto de vistoria do condomínio, instrumento necessário para efetuar baixa das garantias dadas à Prefeitura junto ao cartório.

A instituição do condomínio, com a devida Convenção Condominial, bem como a averbação das edificações de uso comum no Registro Geral de Imóveis, é de responsabilidade do empreendedor.

• Nos condomínios de lotes instituídos em Presidente Prudente, a fração ideal de cada condômino será proporcional à área do solo de cada unidade autônoma ou lote.

• A aprovação dos projetos individuais e a averbação no Registro Geral de Imóveis, de cada edificação privada nos lotes, são de responsabilidade de cada um dos condôminos proprietários de lotes.

As normas deste decreto não se aplicam para condomínios de prédios e residências. Ou seja, só valem para condomínios de lotes.

Os casos omissos ou dúvidas na interpretação do decreto serão analisados pelo Conselho Técnico da Secretaria Municipal de Planejamento, Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seplan).

O decreto nº 33.358/2022 está publicado no Diário Oficial Eletrônico (DOE) desta segunda-feira (22), entre as páginas 62 e 68.

Fonte: G1 – Presidente Prudente e região