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G1 – Cidade de São Paulo bate recorde histórico de venda de imóveis em meio à pandemia; especialista vê contradição

Número de transações durante os primeiros semestres de 2021 e 2020 foi maior do que nos primeiros semestres de 2019, 2018, 2017 e 2016 somados. Juros baixos e pressão por moradia própria foram fatores decisivos. Diretor da IAB acha 'fenômeno esquisito' em meio ao desemprego.

É difícil andar pela cidade de São Paulo e não encontrar uma obra de um prédio. Durante a pandemia, cerca de 47 mil novos imóveis foram vendidos se somados os primeiros semestres de 2020 e de 2021, de acordo com um levantamento realizado pelo G1 a partir de dados da Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP). O recorde em meio à pandemia do coronavírus e da maior taxa de desemprego da história chama a atenção de especialistas (leia mais abaixo).

O número de vendas é maior do que nos primeiros semestres somados dos últimos quatro anos anteriores ao início da pandemia no Brasil: 45.828, se contados os números de 2019, 2018, 2017 e 2016.

Segundo o sindicato, o 1° semestre de 2021 foi o período em que mais houve vendas (29.935) de imóveis novos na capital desde o início da série histórica, em 2004. Para o vice-presidente do Secovi-SP, Emilio Kallas, diversos fatores tiveram influência para se chegar a esses números.

“[Nos últimos meses], os juros ficaram mais adequados. Gostaríamos que [a taxa Selic] ficasse naqueles 2% que chegou a bater, o que não se confirmou, mas ainda está em um valor adequado. O pessoal está procurando imóvel porque as prestações ficaram mais baratas. Já teve meses em que a prestação caia 15 ou 20%”, disse Kallas. Atualmente, a taxa está em 5,25% ao ano.

“O povo percebeu que há uma pressão muito forte para que os preços dos apartamentos fiquem cada vez mais altos, então, eles aproveitam para comprar enquanto estão podendo”, explicou.

De acordo, com Emilio, o efeito causado pela pandemia de Covid-19 auxiliou no processo de vendas do mercado imobiliário, já que as pessoas tiveram “mais consciência da importância de uma casa”.

Houve recorde também em relação aos lançamentos de unidades habitacionais. No 1° semestre deste ano, foram lançados 27.114 imóveis novos, o maior número em um semestre desde o início da medição.

Mais imóveis foram lançados (36.699) na capital nos dois primeiros semestres dos anos desde o início da pandemia que nos três primeiros semestres de 2017 a 2019 somados (33.726).

Por outro lado, o déficit habitacional na cidade de São Paulo é estimado em 474 mil, segundo dados do próprio sindicato da habitação. Isso significa que quase meio milhão de domicílios da capital estão em condições precárias, com adensamento excessivo de moradores – quando muitas pessoas dividem o mesmo cômodo para dormir – ou com aluguel excessivo.

O número de famílias ameaçadas de despejo aumentou 660% no estado de São Paulo em um ano, segundo levantamento feito pela Campanha Nacional Despejo Zero. Os números refletem um empobrecimento da população e do déficit habitacional durante a pandemia.

Apenas na capital paulista, 36.800 pessoas estão ameaçadas de despejo. O levantamento foi realizado com dados informados por cerca de 100 entidades da área de moradia em todo o país.

Dados da Secretaria Municipal de Habitação mostraram que 55 mil famílias tiveram de se mudar para habitações precárias e favelas na cidade de São Paulo em razão da crise econômica causada pela pandemia.

De acordo com os números, no fim de 2019, havia 372 mil famílias vivendo em moradias precárias distribuídas em mais de 1,7 mil favelas da capital. Já em 2021, esse número passou para 392 mil casas em 1.733 comunidades.

Recordes em meio à pandemia

“A gente começou a observar o mercado tendo recorde de lançamentos e recorde de absorção desses lançamentos em um período de pandemia, que é contradição toda, a gente fica bastante preocupado com a estabilidade do emprego dessas pessoas que estão comprando”, afirmou o arquiteto Marcelo Ignatios, diretor-executivo do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB).

“O fenônemo mais esquisito é que o Brasil está com a maior taxa de desemprego da história recente. Estamos com quase 15 milhões de desempregados ao mesmo tempo em que o mercado imobiliário está vendendo muitos imóveis. Existe aí um possível paradoxo”, apontou Ignatios.

“Na minha visão, esse paradoxo só se justifica enquanto a gente tem taxa de juros baixa e uma possibilidade de crédito ainda elevada. Se a economia não retomar sua atividade, se o Produto Interno Bruto (PIB) não cresce, automaticamente a taxa de juros vai ter que subir e a atividade econômica não emprega mais as pessoas, que passam a perder seus empregos”, completou.

O arquiteto explicou que há também um recorde sobre o valor global de vendas. “Os imóveis estão subindo os preços porque, na medida em que há menos oportunidades de visão de longo prazo para o mercado construir, incorporar e vender, automaticamente começam a vender mais caro”.

De acordo com o vice-presidente do Secovi-SP, as determinações do Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade de São Paulo podem influenciar diretamente no aumento dos preços dos imóveis. “É o grande entrave, está sendo injusto com os munícipes. A gente deveria fazer uma reforma do Plano Diretor. Os terrenos adequados estão ficando escassos, […] você não aproveita o terreno como deveria”, disse.

No entanto, Marcelo Ignatios, que participou de projetos relacionados à elaboração do PDE, afirmou que a reivindicação do mercado imobiliário é injusta, mesmo que a prefeitura não tenha conseguido entregar os investimentos esperados pelo setor na época da concepção do documento, como mais corredores de ônibus, estações de metrô e áreas para implementação de operações urbanas, que refletiriam na construção de mais empreendimentos.

“Não é justa na medida em que eles estão oferecendo apartamentos para as classes mais altas. A classe mais alta não é aquela cujo déficit imobiliário é mais alto na cidade. Se analisar a oferta de imóveis que foram produzidos para uma faixa de renda até seis salários-mínimos, referente à Habitação de Interesse Social (HIS) faixa 2, também teve recordes em São Paulo”, apontou Ignatios.

As HIS são destinadas ao atendimento habitacional das famílias de baixa renda, que, segundo o PDE, classificam-se em duas faixas:

• HIS 1: imóveis com um sanitário e até uma vaga de garagem (renda familiar mensal de até três salários-mínimos)
• HIS 2: imóveis com um sanitário e até uma vaga de garagem (renda familiar mensal de até seis salários-mínimos)
• Ambas são isentas de outorga onerosa do direito de construir, ou seja, as construtoras podem edificar empreendimentos sem a necessidade do pagamento de uma taxa específica à prefeitura

“É um recorde que está sendo produzido de maneira dúbia. [O mercado imobiliário] foi fazer apartamentos para ricos, para as classes média alta e alta, e construiu Empreendimentos de Interesse Social (EHIS), que são menos burocráticos, já que pode construir na cidade inteira e não paga outorga onerosa”, disse Marcelo.

“A outorga onerosa é uma taxa cara. Pode pagar até R$ 8 milhões para fazer um prédio numa rua de bairro”, informou.

“Uma revisão é necessária, mas a quem ela interessa? Para as construtoras que já estão construindo médio e alto padrão ou ela também interessa para aqueles que continuam desassistidos, morando em situação vulnerável, submoradia, favela, aluguéis caros com muitas pessoas morando casas pequenas, mal localizadas?”, questionou o diretor do IAB.

“A gente entende que essa revisão deva ser feita com a prefeitura chamando para si a responsabilidade de rever a regra do EHIS, de rever como entregar habitação acessível para a população efetivamente de baixa renda. O deixar de receber a outorga não está sendo respaldado para reurbanizar favelas, para produzir unidades habitacionais para quem tem até três salários-mínimos”, reiterou Ignatios.

Mercado aquecido na construção civil

A indústria da construção civil abriu 208.259 postos de trabalho no ano de 2021 no Brasil, sendo 54.084 no estado de São Paulo, de acordo com o Novo Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged).

A construção foi o quarto setor que mais criou vagas de emprego entre julho de 2021 e agosto de 2020: foram 310.541, atrás apenas de serviços (1.149.948), comércio (781.542) e indústria (697.387).

“As obras não ficaram paradas. Como eram ao ar livre, como a incidência de Covid-19 foi mínima, pois os operários foram muito diligentes, a parte de produção nossa continuou normal. Mesmo com essa pandemia, ela não sofreu interrupção. O que sofreu interrupção foram os stands de vendas, que, em alguns períodos, não podíamos abrir”, pontuou Emilio Kallas.

Em 2021, até o mês de julho, cerca de 34 mil unidades habitacionais foram produzidas e 35,3 mil foram vendidas. Em 2020, também houve equilíbrio entre oferta e demanda: 59,9 mil unidades produzidas e 51,4 mil vendidas.

Vendas e lançamentos de imóveis na capital

Vendas nos anos de pandemia (1° semestre)

• 1° semestre de 2021: 935 imóveis
• 1° semestre de 2020: 897 imóveis
• Total de 832 imóveis novos vendidos

Vendas nos anos anteriores à pandemia (1° semestre)

• 1° semestre de 2019: 745 imóveis
• 1° semestre de 2018: 001 imóveis
• 1° semestre de 2017: 888 imóveis
• 1° semestre de 2016: 194 imóveis
• Total de 828 imóveis novos vendidos

Vendas totais nos últimos 6 anos

• 2021 (até julho): 308 imóveis
• 2020: 417 imóveis
• 2019: 735 imóveis
• 2018: 929 imóveis
• 2017: 629 imóveis
• 2016: 170 imóveis

Lançamentos

• 2021 (até julho): 048 imóveis
• 2020: 978 imóveis
• 2019: 124 imóveis
• 2018: 804 imóveis
• 2017: 157 imóveis
• 2016: 157 imóveis

Fonte: G1 – São Paulo