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Fixação de aluguel em ação de renovação não precisa seguir pedido inicial

A fixação de aluguel em valor superior ao pedido pelo locador na ação renovatória não configura julgamento ultra petita (além do pedido) quando o pedido for aberto e o montante decorrer de avaliação técnica. O valor inicial não limita o julgador, pois o objetivo do processo é recompor o equilíbrio econômico do contrato.

Com base nesse entendimento, a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou provimento aos embargos de declaração opostos por uma rede varejista. A decisão manteve um acórdão que validou o novo valor do aluguel a ser pago pela empresa por uma loja em um shopping center.

O caso envolve uma ação renovatória de locação comercial movida pela varejista contra os proprietários da unidade. A disputa girava em torno dos parâmetros para a renovação do contrato, incluindo o valor mensal do aluguel.

Após o julgamento da apelação, a rede varejista interpôs embargos apontando omissões no julgado, questionando especificamente o fato de a condenação ter superado o teto do aluguel sugerido na inicial pelos próprios locadores.

Nos embargos, a rede varejista alegou que o tribunal não enfrentou a tese de que a sentença era ultra petita por fixar um valor locativo superior a R$ 914,5 mil, montante indicado pelos proprietários.

A empresa também sustentou que os honorários deveriam ser calculados sobre o valor da causa, conforme o artigo 58, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), e não sobre a diferença dos aluguéis (proveito econômico).

Pedido aberto

Ao analisar o recurso, o relator, desembargador Alcides da Fonseca Neto, rejeitou as alegações de omissão. O acórdão reafirmou que, em ações renovatórias, prevalece o entendimento jurisprudencial de que o valor indicado na inicial não vincula rigidamente o magistrado, uma vez que a finalidade da demanda é refletir o valor real do imóvel no mercado.

“Foi explicitamente consignado no acórdão tanto o fato de o pedido dos ora embargados ter sido aberto à fixação de valor acima de R$ 914.575,89, quanto a circunstância de ser majoritário o entendimento jurisprudencial de não configurar julgamento ultra petita estabelecer, em ação renovatória, valor de aluguel superior ao postulado pelo locador”, afirmou o relator.

Quanto aos honorários, o tribunal esclareceu que a norma da Lei do Inquilinato tem caráter estimativo e fiscal. Sendo o proveito econômico mensurável (a diferença entre o aluguel antigo e o novo), aplica-se a regra geral do Código de Processo Civil (artigo 85, parágrafo 2º).

“Destaque-se, por fim, que o fato de o proveito econômico ter sido elevado não constitui óbice a seu uso para os fins em comento, consoante item I do Tema nº 1.076/STJ”, concluiu o magistrado.

 

Afinal, o preço dos aluguéis vai aumentar após a reforma tributária?

A reforma tributária tem gerado incertezas para empresários de diversos setores da economia. Entre eles, destaca-se a atividade de locação de imóveis, bastante comum em holdings patrimoniais.

O primeiro passo para compreender os possíveis impactos é analisar quais tributos incidem atualmente sobre a atividade de locação de imóveis e compará-los com aqueles que passarão a incidir após a implementação da reforma.

Atualmente, a tributação da pessoa jurídica que exerce atividade de locação de imóveis envolve os seguintes tributos: IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Com a implementação da reforma, o PIS e a Cofins deixarão de existir, sendo substituídos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Além disso, será instituído o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que unificará o ISS e o ICMS.

Devemos atentar a este ponto: antes da reforma, nem o ISS nem o ICMS incidiam sobre a locação de imóveis, conforme entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal, que firmou a Súmula Vinculante nº 31: “a incidência do ISS sobre operações de locação de bens móveis é inconstitucional”. Isso porque, segundo o entendimento do STF, a locação constitui uma obrigação de dar e não de fazer, não se enquadrando no conceito de prestação de serviços. No entanto, como mencionado, agora o IBS passará a incidir sobre a atividade de locação de imóveis, representando uma inovação no tratamento tributário conferido a essa atividade.

Em suma, a tributação ficará:

Regime atual: PIS, Cofins, IRPJ e CSLL

Após implementação da reforma tributária: CBS, IBS, IRPJ e CSLL

A maioria das pessoas jurídicas cuja atividade principal é a locação de imóveis, abrangida pela CNAE 6810-2/02 (aluguel de imóveis próprios), encontra-se atualmente no regime de lucro presumido.

Nesse regime, a carga tributária efetiva para locadoras de imóveis varia, em média, entre 11,33% e 14,53%, sem direito ao aproveitamento de créditos.

Este é outro ponto que muda com a reforma tributária, uma vez que a nova sistemática introduz um modelo não cumulativo, e, portanto, permite a compensação de créditos de IBS e CBS vinculados à contratação de bens e serviços relacionados à operação imobiliária. Assim, mesmo empresas no lucro presumido terão direito a créditos, o que não ocorre hoje.

Contudo, a locação de imóveis tende a gerar poucos créditos, já que o principal insumo é o próprio imóvel, e os custos se concentram em despesas pontuais de manutenção. Por outro lado, empresas de maior porte poderão se beneficiar da compensação de créditos provenientes de serviços auxiliares, como administração, corretagem e manutenção terceirizada.

Além disso, para a atividade específica de locação de imóveis, a Lei Complementar nº 215/2025, em seu artigo 260, parágrafo único, estabeleceu um redutor de 70% sobre a alíquota de referência do IBS e da CBS.

Embora a alíquota de referência ainda não tenha sido formalmente definida, o Senado estima que a soma das alíquotas de IBS e CBS será de aproximadamente 28%.

Assim, aplicando-se o redutor de 70%, a alíquota efetiva para a locação de imóveis ficaria em torno de 8,4%. Considerando, então, os demais tributos (IRPJ e CSLL), chega-se a uma carga total estimada de até 19,3% para empresas optantes pelo lucro presumido:

Sistemática passa a incidir sobre receitas antes isentas

O quadro acima ilustra a evolução estimada da carga tributária sobre a locação de imóveis próprios, evidenciando um possível aumento, mas não considerando a utilização de possíveis créditos que a empresa poderá ter.

Portanto, a nova legislação passa a sujeitar a locação de imóveis a uma carga tributária superior, com potencial elevação de aproximadamente 30%.

Além da redução de alíquota, a legislação introduziu, na forma do artigo 260 da LC nº 215/2025, o chamado “Redutor Social”, consistindo em um valor fixo de R$ 600 mensais por imóvel que seja residencial, a ser deduzido da base de cálculo tributável, sendo sua aplicação limitada ao valor da própria base de cálculo.

Desse modo, quando o valor do aluguel for de até R$ 600, a base de cálculo será integralmente reduzida, resultando em tributação nula. Nesse caso, apenas os aluguéis que ultrapassarem esse valor, sendo imóveis residenciais, estarão sujeitos a nova tributação, incidindo apenas sobre a parcela excedente.

Suponha que uma pessoa jurídica alugue um imóvel residencial pelo valor de R$ 6.000 mensais. Aplicando-se o Redutor Social de R$ 600, a sua base de cálculo fica de R$ 5.400 para tributar, uma vez que o Redutor Social reduz diretamente a base de cálculo, diminuindo o tributo devido sobre aluguéis residenciais de menor valor:

Em síntese, a reforma tributária pode elevar a carga tributária sobre a locação de imóveis por pessoas jurídicas, especialmente para aquelas optantes pelo lucro presumido. Apesar da implementação do redutor de 70% e do Redutor Social de R$ 600 para imóveis residenciais, que atenuam parcialmente o impacto, a nova sistemática tributária passa a incidir sobre receitas que antes eram isentas de impostos como ISS e ICMS.

Portanto, embora o aumento efetivo da tributação dependa da estrutura de custos de cada empresa e da utilização de créditos fiscais, é razoável concluir que, em termos gerais, a receita de aluguel está sujeita a um aumento de até 30%, devendo os empresários avaliar seus modelos operacionais e estratégias de repasse de custos.

Fonte: Conjur