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CNB/SP – INR PUBLICAÇÕES: 1ªVRP/SP – REGISTRO DE IMÓVEIS. EXIGÊNCIA DE CROQUIS DA DIVISÃO INTERNA DA UNIDADE PARA O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

Processo 0051245-80.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 0051245-80.2019.8.26.0100
 
Processo 0051245-80.2019.8.26.0100– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
 
Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – Corregedoria Geral da Justiça – Felipe Toledo Contiero e outro – Vistos. Trata-se de pedido de providências encaminhado a este Juízo pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça formulado por Felipe Toledo Contiero em face de eventual conduta irregular praticada pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis da Capital, consistente na ilegalidade da exigência de croquis da divisão interna da unidade para o registro da incorporação imobiliária, nos termos do artigo 7º, da Lei nº 4.591/64. O Registrador manifestou-se às fls.04/05. Esclarece que sendo de inteira responsabilidade dos profissionais e do proprietário a definição da divisão interna das unidades para o atendimento do art.32, “d”, da Lei nº 4.591/64, foi solicitado ao incorporador que apresentasse croquis da divisão interna para que ficasse arquivado em cartório para consulta dos interessados, tornando públicos os limites dessa responsabilidade. Acerca das informações do registrador, o interessado reiterou os termos da inicial (fls.21/23). O Ministério Público opinou pelo arquivamento do feito, tendo em vista a ausência de conduta irregular praticada pelo registrador (fls.26/27). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Insurge-se o requerente da exigência após o seu cumprimento, bem como efetivação do registro. A insurgência acerca da exigência da apresentação do croquis ou projeto executivo indicando as divisões internas das unidades deveria ser feita quando da expedição da nota devolutiva e não após o cumprimento da exigência e efetuação do registro. Como bem exposto pela D. Promotora de Justiça, a apreciação judicial se dá sobre fatos concretos, o que não se verifica na presente questão, gerando ausência de interesse de agir. Todavia, a fim de analisar eventual conduta irregular praticada pelo registrador e a reiteração de tais atos, passo a análise do mérito. Entendo que, apesar de constar do artigo 7º da Lei nº 4.591/64 a dispensa da descrição interna da unidade, relaciona-se às hipóteses da instituição de condomínio, com a respectiva abertura de matrícula: “O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. O artigo 32 da mencionada Lei elenca os documentos obrigatórios que devem ser apresentados junto à Serventia Imobiliária, como meio de proteção aos adquirentes, que podem eventualmente buscar informações sobre o empreendimento, resguardando seus direitos. De acordo com o artigo 32 da Lei nº 4591/64: “art. 32: O incorporador somente poderá negociar sobre as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: … d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva ,metragem da área construída; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art.53, desta lei; h) avaliação do custo global, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art.53 com base nos custos unitários referidos no art.54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra ; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão”. Assim, ao estipular que o incorporador deverá apresentar o projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, nele deverá conter memorial descritivo ou croquis discriminando as unidades internas do empreendimento submetido à aprovação da Prefeitura de São Paulo, indicando a metragem, partes comuns e privativas. Neste contexto, de acordo com os ensinamentos do jurista Melhim Namem Chalhub (Da Incorporação Imobiliária, 3ª edição revista e atualizada, pg. 296): “O sistema do Registro de Imóveis é dotado de mecanismos que visam a segurança juridica dos atos relativos à constituição ou a transmissão de direitos reais sobre os imóveis, constituindo importante fator de proteção dos direitos dos adquirentes. O regime especial da Lei nº 4.591/64 fundamenta-se na necessidade de compensação da vulnerabilidade do adquirente e, visando o cumprimento da função econômico social do contrato, contempla o controle da atividade empresarial pertinente à produção e à comercialização de unidades imobiliárias em construção, integrantes de edificações coletivas, mediante exaustiva regularmentação das relações entre o incorporador e os adquirentes”. E ainda: “Apesar da legislação sobre as incorporações contemplar adequado sistema de proteção do adquirente, o CDC, de forma indireta, equipara o contrato de incorporação ao contrato de consumo, ao classificar o bem imóvel como produto para efeito das relações jurídicas de consumo e, além disso, ao considerar a construção e a comercialização de imóveis como atividades caracterizadoras da figura de fornecedor. O Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) também se manifestou sobre a aplicabilidade do CDC à norma especial que trata de incorporação imobiliária no REsp. 80.036/SP, cuja ementa se transcreve: “O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei que lhe é própria (Lei 4.591/64), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o principio da boa fé objetiva” Logo, desprovidas de qualquer fundamento as alegações do requerente, sendo que não há que se falar em violação dos deveres funcionais do Oficial Registrador que autorizem a aplicação de qualquer sanção administrativa, razão pela qual determino o arquivamento do processo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Sem prejuízo, expeça-se ofício à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça comunicando desta decisão. P.R.I.C. – ADV: FELIPE TOLEDO CONTIERO (OAB 392521/SP)

Fonte: INR Publicações