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CNB/SP – INR PUBLICAÇÕES: 1ªVRP/SP – REGISTRO DE IMÓVEIS. CAUÇÃO LOCATÍCIA. IMPOSSIBILIDADE DO CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DE FORMA UNILATERAL

Processo 1080679-97.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO

Número: 1080679-97.2019.8.26.0100

Processo 1080679-97.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Maria Joana Duarte de Oliveira – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Espólio de Maria Joana Duarte de Oliveira, representado por sua inventariante Fátima Aparecida Duarte de Oliveira, em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando o cancelamento da averbação de caução locatícia referente ao imóvel matriculado sob nº 79.301, sob a alegação da extinção do contrato de locação, gerando a perda da eficácia da caução. Juntou documentos às fls.04/57. A inicial foi emendada à fl.60, com a juntada da escritura de inventário (fls.61/80). O Registrador manifestou-se às fls.82/83. Esclarece que o imóvel foi dado em caução pelos então titulares de domínio Rogério Francisco de Oliveira e Maria Joana Duarte de Oliveira, em garantia do contrato de locação do imóvel matriculado sob nº 39.408 (Av.02). Posteriormente, o imóvel locado foi transmitido a Manoel Torres Belo (R.03), tendo sido unificado ao imóvel objeto da matrícula nº 39.921, dando origem à matrícula nº 93.506, para a qual foi transportada a locação (Av.02). Destaca que, em 01.04.2002, tendo em vista o contrato de rescisão e autorização expressa nele contida, foi averbado o cancelamento da locação (Av.05), todavia, nada foi mencionado em relação à caução. Afirma que apesar da autorização do cancelamento da locação, a quitação das obrigações ficou condicionada ao cumprimento dos prazos e condições estabelecidas no item 3 do referido distrato. Logo, não há possibilidade de cancelar a caução a requerimento unilateral do caucionante, por dedução de que foram cumpridas todas as obrigações por ela garantidas. Apresentou documentos às fls.84/99. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls.108/109, reiterado às fls.110/111). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Afasto a exigência da necessidade que o requerimento seja feito pelo adquirente Manoel Torres Belo, tendo em vista que no âmbito administrativo qualquer interessado poderá formular pedido com o objetivo de resguardar os princípios que regem o direito registrário, primando pela eficiência e zelo na prestação dos serviços aos usuários. Ainda observo que, de acordo com o principio da veracidade, conforme ensina o professor Luiz Guilherme Loureiro: “Em virtude do principio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o Registro deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito. Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que reflita perfeitamente a realidade”. (Registros Públicos – Teoria e Prática – 2ª ed. – Editora Método). Questão semelhante foi analisada por este Juízo, no processo nº 0007813-89.2011.8.26.0100: “Registro de imóveis – pedido de providências nulidade e cancelamento de matrícula (LRP/1973, arts. 214, caput, e 233, I) – “legitimidade” de qualquer do povo para representar irregularidade da matrícula (CF/1988, art. 5º, XXXIV, a; NSCGJ, II, XIII, 2) – necessária cautela da corregedoria permanente, para que dessas representações não decorram canseiras e despesas desnecessárias para os ofícios de registro de imóveis e os titulares de direitos inscritos – de qualquer forma, o autor da representação litiga há anos sobre a área objeto da matrícula – abertura de matrícula para área que estava precariamente descrita em transcrição – errônea dispensa da retificação bilateral (LRP/1973, art. 213, II) – ofensa ao princípio da especialidade objetiva (LRP/1973, art. 176, § 1º, II, 3, a e b) – decreto de nulidade e ordem de cancelamento – pedido de providências procedente”. Pretende o suscitante o cancelamento da averbação da caução locatícia que grava a matrícula nº 79.301, sob o argumento de que mencionada garantia encontra-se extinta. Ressalto que a caução do imóvel é garantia que se oferece para o cumprimento de uma obrigação ou de um dever legal ou convencional. O proprietário, que oferece um imóvel, na sua totalidade para garantir o cumprimento de uma obrigação, está constituindo a favor do credor, um direito real de garantia sobre o seu bem. Neste contexto, imprescindível a anuência do interessado e a apresentação do termo de quitação da dívida garantida, o que não se verificou no caso em tela. A simples alegação do suscitante que de a devolução do imóvel implica na perda da eficácia da caução locatícia não gera automaticamente o cancelamento da caução. O artigo 250 da Lei de Registros Públicos dispõe que: ” Art. 250 – Far-se-á o cancelamento: (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975) I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975); II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975); III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.(incluído pela Lei nº 6.216, de 1975); IV – a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009)”. (g.n) Ademais, a quitação das obrigações existente entre as partes ficou condicionada ao cumprimento das condições estabelecidas no item 3 do distrato, que dispõe: “item 3: Uma vez integralmente cumpridos os prazos e condições estabelecidos, com a regular vistoria do imóvel e, respectiva entrega das chaves, os contratantes se outorgarão, reciprocamente, a mais plena e geral quitação, para nada mais reclamar, seja a que título for, com relação a locação ora rescindida” (g.n) Daí tem-se a impossibilidade do requerimento unilateral, mesmo encontrando-se extinto o contrato de locação, vez que não gera a presunção da extinção da garantia. O cancelamento da averbação da caução esvaziaria a garantia que o locador dispõe para o adimplemento da obrigação. Ademais, não cabe ao Registrador, e nem detém competência este juízo administrativo, a análise da questão relacionada ao perecimento da garantia para fins do cancelamento pretendido, devendo tal insurgência ser objeto da ação competente a ser formulada nas vias ordinárias, com a incidência do contraditório e ampla defesa. Logo, correta a exigência lançada pelo Registrador. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Espólio de Maria Joana Duarte de Oliveira, representado por sua inventariante Fátima Aparecida Duarte de Oliveira, em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RIOLANDO DE FARIA GIÃO JUNIOR (OAB 169494/SP)

Fonte: INR Publicações