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Clipping – IRIB – Curso “Usucapião Extrajudicial reúne registradores de Imóveis em SP

12-04-2018

No último sábado (07.04), o 7º Registro de Imóveis de São Paulo recebeu o curso “Usucapião Extrajudicial – aspectos teóricos e práticos”, ministrado por Francisco José Barbosa Nobre, registrador e vice-presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) para o Estado do Paraná. O palestrante, autor do livro “Manual da Usucapião Extrajudicial”, discorreu sobre todos os aspectos relacionados ao tema, atendendo a expectativa dos participantes que lotaram o auditório “Elvino Silva Filho”

Após uma apresentação inicial de boas-vindas realizada por Sérgio Jacomino, presidente da entidade, Barbosa Nobre iniciou o curso ressaltando que não há nada que possa se comparar a usucapião extrajudicial em termos de desafio para o registrador, uma vez que existe uma casuística extremamente variada nessa situação. “Até hoje não tivemos nada parecido com isso. É claro que nos deparamos com outras tarefas semelhantes, como a retificação administrativa, os registros das escrituras, inventário, partilha. São temas que, de alguma forma, se aproximam por também estarem ligados a ideia de desjudicialização”, disse.

Para o registrador, uma novidade do instrumento é a questão da análise de provas, sendo um dos pontos que apresentam mais dúvidas, além dos aspectos técnicos e das discussões. “Para um juiz isso é muito simples, mas para os registradores é uma grande novidade. Os juízes tendem a exigir uma quantidade de provas e uma certeza probatória maior do que o que seria ordinariamente encontrada numa ação judicial de usucapião”.

Uma outra dificuldade abordada por Barbosa Nobre foi no quesito regulamentação da matéria. Ele usou como exemplo as várias Corregedorias do Brasil, que editaram regulamentos e provimentos disciplinando a usucapião extrajudicial. Em sua opinião, essas medidas acabam se mostrando incompletas e dificultando uma atuação uniforme dos registadores em todo o Brasil.

Ao longo do curso, o palestrante falou que a ação de usucapião começa na petição inicial por ter uma peculiaridade em relação às outras ações judiciais, que quase sempre tem um autor e um réu. Na usucapião, o polo passivo é bem complexo, envolve além do proprietário tabular, aquele em cujo nome está registrado o imóvel, e também os cofinantes, os terceiros interessados, os entes públicos (município, Estado, União). Em geral, só para completar o ciclo citatório da ação de usucapião, levam-se anos.

Comparando as ações do judicial com o extrajudicial, Barbosa Nobre também afirmou ser comum, no segundo caso, que haja produção de provas testemunhais. “Nesse aspecto temos um problema chamado “agenda do juiz”, pois é algo que demora e toma certo tempo e isso acaba por criar um gargalo dentro da Justiça que se materializa nessa agenda de audiências”, disse. Segundo ele, a marcação de uma audiência, principalmente em Comarcas do interior do País, pode consumir um tempo muito precioso. “Também é comum que haja a produção de prova pericial, aí novamente temos um outro entrave, principalmente por causa do custo da perícia e de como ela será feita”, completou.

Vantagens

Falando sobre as vantagens da usucapião extrajudicial, o vice-presidente do IRIB para o Estado do Paraná salientou que a média é de cinco ou seis meses para a resolução, ao contrário da via judicial que pode se arrastar por cinco, 10 e em alguns casos chegar até a 20 anos. “Além disso, no extrajudicial é possível o advogado ter o contato direto com a pessoa que vai decidir, seja com o titular, substituto ou o escrevente. É possível ter uma relação em um grau que os advogados nunca imaginariam entre quem requer e quem aprecia o pedido. O que é absolutamente impossível no Judiciário”.

Francisco José Barbosa Nobre trouxe um dado importante para os presentes no curso: 50% ou mais dos imóveis do Brasil estão à margem do sistema registral. As causas para isso são o fato da pessoa ter um contrato particular que não obtém registro, pois o CPF do vendedor está errado, uma procuração em causa própria e também uma escritura de cessão de direitos hereditários. “O que mais existe é a questão do título imperfeito. A pessoa não invadiu o terreno, mas precisa da usucapião porque o título contém imperfeições que não viabilizam o acesso daquele título, que é muitas vezes lícito, mas não consegue registrar por obstáculos que surgem na qualificação do mesmo. Essa informalidade da “propriedade imobiliária” vai se perpetuando pois aquele que tem o título defeituoso já vai fazer outro igual e isso vira um círculo vicioso”.

Para o professor e registrador, a usucapião extrajudicial tem um aspecto que dificulta a massificação que é o fato de não existir assistência judiciária gratuita.

Elementos Fundamentais

Os três elementos fundamentais e que presidem o tema usucapião são: posse, tempo e objeto. A posse é um fato, algo que acontece no mundo concreto e visível. Esse fato é o exercício de algum dos atributos da propriedade. Já a propriedade é um direito. “A posse se constitui ainda que a origem seja ilícita. Um imóvel invadido, na medida que o tempo passa e essa invasão se consolida, acaba por ser adquirido por usucapião”, afirmou.

“Na maioria dos casos há a concatenação de tempos de posse. É possível somar tempos de posse exercidos por diversas pessoas. O Código Civil no artigo 1.207 vai além, essa sucessão de posses pode se dar a título universal (via de regra hereditária) ou a título singular. Nas entrelinhas, essa sucessão pode ser uma decorrência do direito sucessório ou uma sucessão a título singular, ou seja, um negócio jurídico estabelecido entre o possuidor atual e outra pessoa que recebe a posse e passa a ser sucessor. Em ambos os casos, para a usucapião extrajudicial, é necessário que a sucessão esteja devidamente documentada”.

Ata Notarial

Quando foi criada a obrigatoriedade da ata notarial, hoje um elemento imprescindível para o trâmite extrajudicial, o objetivo foi instituir uma dupla qualificação, ou seja, só existirá usucapião se dois delegatários concordarem em relação aos aspectos principais da ocorrência da usucapião. “É preciso que o tabelião entenda que é possível reconhecer a usucapião e em seguida o registrador concorde com esse entendimento. Um não pode agir sem o outro”, disse Nobre.

Impedimento, Suspensão e Interrupção

Um cônjuge não pode adquirir um bem do outro por usucapião em nenhuma circunstância; entre ascendentes e descendentes durante o poder familiar; O pai não pode pretender a usucapião para o bem do filho menor; entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores durante a tutela ou curatela; se um imóvel é de propriedade tabular de um absolutamente incapaz o prazo de usucapião não correrá durante a incapacidade absoluta; quando a pessoa está ausente do País em serviço público da União, estados ou municípios; e os que estiverem servindo nas Forças Armadas em tempos de guerra.

Nos casos de interrupção da prescrição, a suspensão do prazo que vinha sendo contado é congelado e volta a contar quando cessa a causa da suspensão. Na prática, o caso mais óbvio em que o prazo se interrompe, e a partir dali não é mais contado, é a citação de alguma ação de natureza possessória ou reivindicatória. “Exatamente por isso que o artigo 216 do Código Civil exige que sejam apresentadas as certidões de distribuição que indicarão a existência de eventuais ações judiciais movidas pelo proprietário tabular contra o possuidor”, afirmou.

Próxima edição

A próxima edição do curso “Usucapião Extrajudicial – aspectos teóricos e práticos” será realizado no dia 28 de abril, também no 7º Registro de Imóveis – Auditório “Elvino Silva Filho”, em São Paulo. As inscrições podem ser feitas aqui http://bit.ly/2Gjliqz .

Fonte: IRIB