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CGJ | SP: Registro de Imóveis. Título formal na alienação fiduciária. Modulação temporal. Contratação por entidades que não operam no SFI. Exigência de escritura pública.
Com grande repercussão no mercado imobiliário, o Conselho Nacional de Justiça publicou o Provimento CNJ 172/2024 para delimitar a correta aplicação da norma do art. 38 da Lei 9.514/1997. Determinou-se a inclusão no Código Nacional de Normas Extrajudiciais do seguinte dispositivo:
Art. 440-AO. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo as cooperativas de crédito.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública previstas no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo: I – administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008); II – entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964.
Nessa linha, o CNJ determinou, ainda, que as Corregedorias Estaduais regulamentassem, no prazo de 30 dias, a matéria de modo a se adequarem ao novo entendimento.
Mantendo a vanguarda de sua atuação no extrajudicial, a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo publicou em 20/06/2024 o Provimento CG 21/2024, reafirmando a diretriz do CNJ e estabelecendo importante baliza temporal para salvaguarda de títulos causais formalizados em data anterior à alteração do entendimento do CNJ.
Confira-se a normativa paulista:
Vale destacar o relevante marcador temporal, em prestígio ao ato jurídico perfeito e a segurança jurídica esperada das instituições notariais e registrais:
Em suma, no Estado de São Paulo, instrumentos particulares celebrados por entidades que não operam no SFI, com data anterior a 12/06/2024 (data de início de vigência do Prov. CNJ 172/2024), podem aceder ao Registro de Imóveis, desde que o registrador imobiliário possa aferir a autenticidade da data de celebração do aludido título formal.
Por último, é imperioso ressaltar que a referida modulação temporal para adequação das novas diretrizes fixadas pelo CNJ é medida razoável e proporcional, alinhada com o princípio do consequencialismo, incidente na esfera de atuação administrativa, conforme determina a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB):
Art. 23. A decisão administrativa, controladora ou judicial que estabelecer interpretação ou orientação nova sobre norma de conteúdo indeterminado, impondo novo dever ou novo condicionamento de direito, deverá prever regime de transição quando indispensável para que o novo dever ou condicionamento de direito seja cumprido de modo proporcional, equânime e eficiente e sem prejuízo aos interesses gerais.