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Artigo – A usucapião extrajudicial em Manaus – Por Juliana Fioretti

7ª Tabeliã de Notas de Manaus e presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção Amazonas

Após 4 anos do novo Código de Processo Civil, os primeiros registros de Usucapião Extrajudicial ajudam a regularizar a cidade.

Por meio do instituto da usucapião a propriedade de um imóvel pode ser adquirida pelo exercício da posse prolongada no tempo. Há diversas espécies de usucapião e cada uma delas tem seus requisitos, que quando preenchidos configuram a aquisição da propriedade. No entanto, para que essa propriedade seja reconhecida é necessário realizar o procedimento de usucapião, o qual pode ser judicial ou extrajudicial.

Em março de 2016 a usucapião extrajudicial foi criada pelas modificações trazidas pelo CPC, Lei 13.105/2015, cujo art. 1.071 alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), incluindo na mesma o art. 216-A. Em 2017, a Lei13.465/17 e o Provimento nº 65 do CNJ regulamentaram o procedimento administrativo que possibilita o reconhecimento da usucapião sem necessidade de processo judicial, com o seu reconhecimento pelo próprio oficial de registro de imóveis.

O direito da aquisição da propriedade pela usucapião não mudou. As regras aplicáveis ao direito de declaração de domínio por meio da usucapião sejam pela espécie extraordinária, ordinária, especial ou até mesmo para a usucapião administrativa não se alteraram. O que mudou foi a possibilidade de se poder optar por uma forma mais célere e desjudicializada.

Com isso tornou-se muito mais fácil registrar a propriedade adquirida por usucapião, evitando transmissões à margem do registro, garantindo a segurança jurídica, valorizando o imóvel e tendo acesso a crédito bancário em condições especiais.

Para o sucesso da usucapião na forma administrativa é necessária que exista a concordância da posse, de forma expressa pelos confinantes, e de forma tácita (presumida) daquele em cujo nome está registrado o imóvel usucapiendo. Também imprescindível é a representação do interessado por advogado e a comprovação de obstáculo para a transferência da propriedade por escritura pública, uma vez que sempre que for possível a lavratura de escritura pública de compra e venda, doação ou até mesmo inventário, a usucapião não poderá ser utilizada, sob pena de caracterizar fraude e meio de burla à tributação dos impostos, uma vez que na usucapião não há cobrança de ITBI nem ITCMD.

O primeiro passo é localizar a matrícula imobiliária em que está registrado o imóvel usucapiendo. Em Manaus essa é a maior dificuldade dos interessados porque na maioria das vezes o obstáculo para a transferência da propriedade por escritura pública é justamente o fato do imóvel estar irregular, ou seja, ele não está individualizado e caracterizado no registro de imóveis e geralmente sua área está localizada dentro da área de uma gleba de terras muito maior. Desta forma, como o imóvel não foi regularizado ele não existe no registro de imóveis, havendo na maioria dos casos uma matrícula imobiliária de um terreno com área muito superior à do bem usucapiendo, sem nenhum registro de incorporação ou loteamento, ou ainda, averbação de construção. Isso é muito comum nos casos dos parcelamentos irregulares, onde loteamentos e condomínios foram totalmente comercializados sem qualquer registro ou averbação na matrícula do terreno. Assim, ao procurar o registro de imóveis da circunscrição (região) do imóvel e solicitar a matrícula imobiliária pelo endereço do bem, o interessado provavelmente receberá a resposta de que o mesmo não possui matrícula imobiliária.

Quando um imóvel não possui uma matrícula imobiliária individualizada o registro da usucapião fará com que o registrador abra uma nova matrícula, onde a descrição do imóvel será feita com os elementos constatados na ata notarial, no memorial descritivo e no respectivo mapa apresentados no registro de imóveis. Neste caso, o registrador deverá informar na matrícula que contempla a área global que a área do imóvel usucapiendo foi retirada e com ela aberta nova matrícula individualizada. Assim, sem a localização da matrícula imobiliária do imóvel maior o procedimento da usucapião extrajudicial não pode ser realizado.

Esse trabalho prévio de levantamento de dados do imóvel é imprescindível para esse procedimento e deve ser realizado com o auxílio do advogado do interessado. Com seus conhecimentos técnicos o advogado vai ajudar a localizar a matrícula da área do imóvel e verificar se a mesma não pertence a nenhum ente público, já que a regra de que não é possível usucapir área pública não mudou.

Após o levantamento da matrícula imobiliária e do cadastro imobiliário da prefeitura municipal o interessado deve providenciar o mapa de localização do imóvel, com a indicação dos confrontantes e o memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado.

No tabelionato de notas do município em que estiver localizado o imóvel, o procedimento se inicia com a lavratura da ata notarial, que servirá de instrumento perante o oficial de registro da circunscrição do imóvel para o registro da usucapião. Na ata haverá comprovação do tempo da posse por meio de declaração feita pelo requerente e provas da posse apresentadas e analisadas pelo tabelião, como contas de IPTU, água, luz, telefone, cartões de crédito, cartas, avisos de corte de árvores, de interrupção de luz, fotografias da pessoa na casa, entrevistas dos vizinhos, etc. Importante também que seja tomado o depoimento dos confrontantes, sendo possível, ou, não o sendo, de outras pessoas que tenham conhecimento da posse por tê-la presenciado ao longo dos anos. A diligência do tabelião ou escrevente para verificar a ocupação da área objeto de usucapião é muito relevante para dar segurança jurídica ao ato, apesar de não ser essencial.

Os custos da ata notarial e do registro vão variar de acordo com o valor do imóvel, devendo-se tomar por base para a cobrança de emolumentos o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado.

Em Manaus os primeiros registros de aquisição de propriedade por usucapião extrajudicial começaram a ser realizados no final do ano de 2018 e seguem em 2019 ajudando os adquirentes de boa-fé a regularizarem seus direitos.

Fonte: Anoreg/MT