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Artigo – Usucapião extrajudicial de apartamento – Por Julio Martins

O STF assentou recentemente a possibilidade de Usucapião de Apartamento (RE 305.416, j. em 28/08/2020)

A usucapião é um importante instrumento reconhecido tanto na matriz constitucional (art. 183) assim como na legislação infraconstitucional (especialmente no Código Civil). Com o advento do novo CPC/2015 abriu-se a possibilidade da realização do procedimento de forma mais rápida e menos custosa (já que mais célere) pela via extrajudicial, diretamente nos Cartórios Extrajudiciais, com assistência obrigatória de Advogado.

A usucapião extrajudicial

Desde 2015, por ocasião do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), incluído pela Lei 13.105/2015 – Novo Código de Processo Civil – passou a ser possível no Brasil a realização da Usucapião pela via administrativa – sem processo judicial – com assistência obrigatória de Advogado, diretamente nos Cartórios Extrajudiciais, na mesma toada da chamada “desjudicialização” que já temos desde 2007 com Inventário, Separação, Divórcio e Partilha pela via Extrajudicial.

Em resumo, o procedimento inicia-se com a lavratura da ATA NOTARIAL no Cartório de Notas e prossegue no Cartório do Registro de Imóveis com efetivamente a tramitação em busca do RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, tudo nos moldes do citado art. 216-A da LRP, com regulamentação em âmbito nacional ditada pelo CNJ.

Muito importante é destacar desde já que a Usucapião Extrajudicial não se trata de uma nova espécie de usucapião mas sim uma nova via, muito mais célere e dinâmica, sem juiz, sem processo judicial e audiências, onde a mesma solução que se obtém na Justiça pode ser alcançada de modo muito mais proveitoso e rápido, especialmente depois da regulamentação do CNJ e das modificações operadas pela Lei 13.465/2017.

O julgamento do STF (RE 305.416)

O caso julgado pelo STF agora em 28/08/2020 tratou exatamente da aplicação da forma prevista no art. 183 da Constituição Federal (“Usucapião Especial Urbana”, também conhecida como “Usucapião Constitucional” ou ainda, “Usucapião Pró-moradia”), que tem como requisitos: área urbana máxima de 250mts2, utilização como moradia, posse tranquila e sem oposição e não possuir o requerente outro imóvel.

No caso em questão tanto o juízo de piso quanto o Tribunal Gaúcho entenderam pela inaplicabilidade da usucapião que encontra matriz na Carta Maior ao caso em tela, todavia, o STF deu provimento – POR UNANIMIDADE – para reconhecer a possibilidade da usucapião de apartamentos no contexto delineado no artigo 183 da CRFB/88, determinando assim o afastamento do óbice levantado pelas instâncias inferiores, pelo prosseguimento do feito (iniciado em 29/12/1997).

A usucapião extrajudicial de apartamentos

Não é de hoje que a jurisprudência e a doutrina sinalizam a possibilidade de aplicação da Usucapião na modalidade Constitucional também aos apartamentos – o que nos causa até certo espanto o fato de tal questionamento ter chegado até a Corte Suprema. De toda forma, sempre salutar, mesmo que passados praticamente 23 (vinte e três anos) para que houvesse a pronúncia do STF, na medida em que espera-se que as instâncias inferiores (e aqui ouso incluir também os ilustres NOTÁRIOS e REGISTRADORES, que agora lidam com a Usucapião pela via extrajudicial) observem a orientação do Supremo.

Segundo lição dos ilustres MARCO AURELIO BEZERRA DE MELLO e JOSÉ ROBERTO MELLO PORTO (Posse e Usucapião – Direito Material e Direito Processual. 2020):

“Importante considerar que uma das habitações mais comuns nos grandes centros urbanos é o APARTAMENTO e, por tal motivo, não se pode excluir da incidência da usucapião pró-moradia a unidade autônoma vinculada a CONDOMÍNIO EDILÍCIO, estando incluída tal hipótese no conceito de ÁREA URBANA a que se refere a Lei. No tocante à metragem, deverá ser somada a ÁREA EXCLUSIVA DA UNIDADE AUTÔNOMA com a FRAÇÃO IDEAL do respectivo terreno a fim de se perquirir se extrapola ou não os 250 metros quadrados previstos em Lei”.

Efetivamente não são poucos os casos de Usucapião que lidamos envolvendo apartamentos, como muito bem ilustrado no caso julgado pelo STF. Tem-se notícia inclusive do Enunciado nº. 85 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal que reza:

“Para efeitos do art. 1.240, caput, do novo Código Civil, entende-se por “área urbana” o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios”.

A jurisprudência do TJRJ com acerto, já há tempos, reconhece a aplicação da modalidade de Usucapião do art. 183 da CF também para apartamentos:

Usucapião urbano especial. Apartamento construído em área urbana. Entendimento de que essa modalidade aquisitiva da propriedade só’ se aplica ao terreno. Provimento do apelo. Admissibilidade do processamento. A Constituição da República admite a aquisição através de usucapião urbano da área de terra não excedente a duzentos e cinquenta metros quadrados, por quem a possuir como sua, ininterruptamente e sem oposição por cinco anos, mas condiciona a sua finalidade a que seja utilizada como moradia própria ou da família do possuidor. Fica evidente, assim, o intuito do legislador constituinte em possibilitar a aquisição da propriedade através dessa modalidade especial de usucapião não só’ do terreno, mas, principalmente, do imóvel construído, desde que o seja em área urbana em terreno que não exceda as dimensões previstas, atendidos os demais requisitos. Tal conclusão se impõe diante da finalidade traçada no texto constitucional, porque para que haja uma moradia é necessário que exista uma construção no terreno. Provimento que se da’ ao apelo, para cassar a sentença extintiva do processo e determinar o seu prosseguimento, a fim de possibilitar a demonstração de estarem presentes os demais requisitos legais.(MCG) (TJ-RJ – APL: 00029051819968190000 RIO DE JANEIRO CAPITAL 17 VARA CIVEL, Relator: AFRANIO SAYAO, Data de Julgamento: 06/03/1997, DÉCIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/05/1997)

Dito isto, com base tanto na doutrina e na jurisprudência – mais agora com a chancela do STF – acreditamos não haver mais espaço para questionamento sobre a possibilidade de Usucapião de Apartamentos – seja ela pela via JUDICIAL, seja ela pela via EXTRAJUDICIAL – dentro dos requisitos exigidos pela modalidade do art. 183 da CRFB/88, que no dizer de MARCELO DE REZENDE CAMPOS MARINHO COUTO (Usucapião Extrajudicial – Doutrina e Jurisprudência. 2019) são:

1. a) área urbana;
2. b) área com até 250m2;
3. c) prazo de 5 anos;
4. d) destinação: moradia própria ou de sua família;
5. e) condição: indivíduo não proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
6. f) condição: indivíduo não beneficiado com esse direito anteriormente.

A problemática dos apartamentos financiados e a possibilidade da ocorrência de Usucapião mesmo nessa condição

Como sabemos, a posse exercida pelo ocupante/devedor durante o prazo de vigência do financiamento não lhe conduzirá à Usucapião, em qualquer modalidade. O grande ponto a ser observado no exame do caso concreto será a ocorrência da interversão da posse, por exemplo, fato que uma vez evidenciado juntamente com a reunião dos demais requisitos exigidos para a modalidade de usucapião pretendida poderá sim levar o pretendente ao reconhecimento da Usucapião pela via judicial ou extrajudicial.

Mesmo nos casos de imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal (onde a jurisprudência abraça a tese do “descabimento da aquisição, por usucapião, de imóveis vinculados ao SFH, tendo em vista o caráter público dos serviços prestado pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação” (AgInt no REsp 1712101/AL, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 21/05/2018) uma vez evidenciado, por exemplo, a interversão da posse, o reconhecimento da propriedade através da usucapião pode ser possível – ou ainda, quando o imóvel for objeto de financiamento pela CEF mas sem a finalidade pública (como nos financiamentos do SFH ou do PMCMV) como já reconheceu a jurisprudência do TRF2, inclusive:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. (…). ART. 183 DA CRFB/88. BEM PERTENCENTE A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO NA HIPÓTESE DE INEXISTÊNCIA DE FINALIDADE PÚBLICA. (…). 2. A possibilidade de os bens da Caixa Econômica Federal serem adquiridos por usucapião decorre da sua natureza de pessoa jurídica de direito privado, que realiza atividade tipicamente econômica (realização de empréstimos e financiamentos) em concorrência com outras instituições financeiras privadas, como já reconheceu o Supremo Tribunal Federal. (STF – RE: 536297 , Relator: Min. ELLEN GRACIE, Data de Julgamento: 16/11/2010, Data de Publicação: DJe-226 DIVULG 24/11/2010 PUBLIC 25/11/2010) 3. Há que se atentar para a distinção entre o imóvel, integrante do patrimônio da CEF, atrelado a fins públicos, como o são aqueles objeto de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação e demais programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, e aqueles que não se encontram vinculados a fins públicos, justificando-se, para os primeiros, a insuscetibilidade de aquisição via usucapião. Precedentes desta e. Corte. (…) (TRF-2 – AC: 00019552420054025101 RJ 0001955-24.2005.4.02.5101, Relator: ALUISIO GONCALVES DE CASTRO MENDES, Data de Julgamento: 26/03/2014, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: 04/04/2014)

Como visto, em se tratando de questões imobiliárias, especialmente relacionadas ao assunto USUCAPIÃO, é de suma importância a análise de todo o caso concreto em seus detalhes pelo Advogado Especialista pois pode ser que estejam presentes os requisitos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva – hoje em dia podendo ser resolvido pela via extrajudicial ou ainda pela via judicial.

Fonte: Direito Net