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Artigo – Jornal Jurid – Lei do inquilinato – contrato de aluguel, principais regramentos – Por Natalia Lima
Doutora Natalia Lima discorre sobre a Lei do Inquilinato.
Qual o prazo de um contrato de aluguel?
O contrato de locação é um contrato de autonomia privada, ou seja, ele depende da vontade das partes, razão pela qual poderá ser ajustado por qualquer prazo. Mas, se as partes quiserem realizar um contrato de locação cujo prazo seja igual ou superior a 10 anos o cônjuge do locador deverá anuir ao contrato, caso contrário, o cônjuge que não anuiu poderá ajuizar ação de despejo para reaver o imóvel a partir do dia em que se completa o referido prazo do contrato de locação.
O locador pode pedir o imóvel antes do término do contrato?
Em regra, não, o locador não poderá reaver o imóvel antes do término do contrato, exceto se o inquilino infringir alguma regra legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel ou encargos ou para reparação urgente.
O locatário pode devolver antecipadamente (antes do término do contrato) o imóvel?
Sim, o locatário pode devolver o imóvel a qualquer tempo. Se a devolução for antecipada, ou seja, durante o prazo contratual o inquilino deverá pagar a multa contratual.
O inquilino estará dispensado da multa se devolver o imóvel antes do prazo em razão de transferência da localidade das suas atividades laborativas pelo seu empregador, no entanto, é necessário notificar por escrito o locador com o prazo de no mínimo, 30 dias de antecedência.
O contrato de locação após os 30 dias do término do seu prazo de vigência, se prorrogam por prazo indeterminado e o inquilino, se quiser devolver o imóvel durante a prorrogação legal do contrato deverá avisar com 30 dias de antecedência, sob pena de ser compelido a pagar um mês de aluguel.
O que acontece com o meu contrato de locação se o locador vier a falecer?
O contrato de locação será transmitido aos herdeiros, não havendo necessidade de quaisquer providências já que a transmissão é automática.
Na realidade, o contrato de locação terá continuidade não só com a morte do locador, mas também no caso de divórcio ou dissolução de união estável do locatário. O contrato de locação continuará vigendo com o cônjuge ou companheiro que não faziam parte do contrato e que queiram continuar no imóvel locado.
No caso em tela, haverá a necessidade de se fazer a comunicação por escrito ao locador e ao fiador, e este último terá o prazo de 30 dias para exonerar-se da fiança e deverá ser dirigida a comunicação ao locador. É recomendável se fazer essa comunicação via Cartórios de Títulos e Documentos, para conferir-lhes mais segurança jurídica.
Como estabelecer o valor do aluguel?
Com relação ao valor do aluguel a lei permite que as partes decidam livremente a respeito da quantia a ser paga, inclusive aos reajustes.
Contudo, é aconselhável que se faça um levantamento do valor do aluguel médio da localização do imóvel e todas as suas características para se chegar a um valor justo, evitando litígio das partes por conta de insatisfação com o valor e os reajustes do aluguel.
A lei veda a cobrança de aluguel antecipadamente, devendo esperar um mês de uso para se fazer a cobrança, sob pena de configuração de contravenção penal. Porém, a exigência de cheques para depósitos no dia do vencimento não configura cobrança antecipada, trata-se de uma garantia contratual.
No entanto, a lei só proíbe a exigência do pagamento antecipado pelo locador. Se o locatário tiver interesse em pagar antecipadamente os aluguéis, não configurará contravenção penal. Inclusive, atualmente vemos muitos inquilinos efetuarem pagamentos de 12 meses antecipados com o intuito de negociar valores e ganhar descontos.
Quem deve pagar as despesas extraordinárias do condomínio?
No caso de despesas extraordinárias, são os locadores que devem pagar. Enquanto que as despesas ordinárias ficam a cargo dos inquilinos.
Despesas extraordinárias: São aquelas que de alguma forma contribuem para uma valorização do preço da compra e venda e locação do imóvel, estão ligadas a estrutura do edifício. Isto é, não são aquelas despesas ligadas somente a manutenção e a administração do condomínio de forma rotineira.
Alguns exemplos:
– Substituição de pisos, construção de piscinas, construção de churrasqueira, de academias, substituição de revestimentos de esquadrias;
– Pintura de faixada, pois embeleza o prédio e o valoriza, acrescendo o seu valor de venda ou de locação;
– Obras que sejam necessárias para repor a habitabilidade (possibilidade de ser habitado);
– Despesas de decoração e paisagismo da parte comum;
– Constituição do fundo de reserva, dentre outras.
Despesas ordinárias: são aquelas ligadas a manutenção e administração do condomínio, são despesas rotineiras.
Alguns exemplos:
– Salários e demais encargos dos empregados;
– Coleta de esgoto do edifício;
– Luz e gás das áreas comuns;
– Manutenção de equipamentos;
– Pinturas, limpeza e conservação das áreas internas de uso comum, dentre outras.
De quem é a responsabilidade pelo pagamento das benfeitorias no imóvel?
Depende. As benfeitorias se dividem em úteis, necessárias e voluptuárias.
Úteis: São aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, como por exemplo a construção de uma garagem e o fechamento de uma varanda. O locatário poderá ser indenizáveis, desde que autorizadas pelo locador.
Necessárias: Estão ligadas as despesas de manutenção, uma vez que são despesas para a conservação do bem, evitando-o que deteriore. Exemplos: reparos de telhado, reparo da hidráulica, pintura de parede para resolver uma infiltração e todas as outras manutenções que sejam fundamentais para a segurança e conservação do imóvel.
O inquilino faz jus a indenização das despesas necessárias independentemente de autorização do locador.
Voluptuárias: São aquelas que têm o condão de embelezar o imóvel, sem facilitar o seu uso ou torná-lo mais confortável. Deixa o imóvel mais sofisticado. Exemplos: obras de jardinagem, decoração do hall de entrada e construção de um lado artificial na entrada. Essas despesas não serão indenizáveis.
Fonte: Jornal Jurid