Notícias

Artigo – Alguns apontamentos sobre o bloqueio da matrícula – Por Paulo Cesar Santos Batista

Introdução

Com origem na jurisprudência, o bloqueio da matrícula foi levado à Lei de Registros Públicos pela Lei nº 10.931/94, que acrescentou os §§ 3º e 4º ao art. 214 da Lei nº 6.015/73.

Nos termos literais da redação legal, o bloqueio da matrícula deverá ocorrer sempre que o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação, devendo ser determinado, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

O § 4° do art. 214 acima referido determina que, uma vez bloqueada a matrícula, o Oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados, a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

Assim, entregue o título junto à serventia imobiliária, ele deverá ser imediatamente prenotado (protocolado) no Livro 1, e esse protocolo terá validade por 30 dias, conforme art. 188 da Lei de Registros Públicos.

Caso haja bloqueio da matrícula, então, o prazo de prenotação fica prorrogado até decisão final, ou seja, até que seja decidido pela autoridade competente, seja judicial, seja administrativa, pela cessação dos vícios que levaram ao bloqueio, ou então até que haja o cancelamento da matrícula.

A ordem de bloqueio será protocolada e seguirá a ordem de prioridade, ou seja, caso haja outro título já protocolado, aguardando qualificação, ele será qualificado e, se for o caso, registrado antes que ocorra o trancamento da matrícula, salvo se a ordem fizer expressa menção a ele.^[1]

Neste sentido é a orientação contida no item 110.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

110.3. Quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado bem imóvel, sem indicação do título que a ordem pretende atingir, não serão sustados os registros dos títulos que já estejam tramitando, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade. Contudo, os títulos que forem posteriormente protocolados terão suas prenotações suspensas como previsto no item 110.2.9.

E também o art. 182 da Lei nº 6.015/73, que tem o seguinte teor:

Art. 182 Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação.

O bloqueio traduz, assim, determinação judicial para que, a partir daquela ordem, nenhum outro ato seja realizado naquela matrícula.

A ordem de bloqueio pode partir de uma autoridade em processo judicial contencioso, ou pode ser advinda do Juiz Corregedor Permanente em procedimento administrativo, mas nunca por decisão do próprio Oficial, muito embora ele possa perfeitamente se originar de um pedido seu, ou dos interessados.

Aliás, recomenda-se que tal requerimento seja efetuado pelo Oficial toda vez que observados seus pressupostos, exercendo sua função de guardião dos registros sob sua responsabilidade.

A ordem de bloqueio, ao contrário dos títulos judiciais, não sofre qualificação registral e deve ser cumprida, salvo no caso de absoluta impossibilidade, conforme já se decidido nos autos do procedimento CG n° n° 2013/174855 (79/2014-E):

Registro de Imóveis – Decisão judicial de antecipação dos efeitos da tutela que determinou o bloqueio da matrícula – Comprovação do trânsito em julgado – Desnecessidade – Recurso Provido. O registrador recusou a averbação do bloqueio aos argumentos de que o título judicial também se submete à qualificação judicial e que inexiste prova do trânsito em julgado.É certo que, conforme antiga e pacífica jurisprudência desta Corregedoria Geral e do C. Conselho Superior da Magistratura, o título judicial é passível de qualificação. É preciso, no entanto, distinguir título judicial de ordem judicial, uma vez que o caminho registral a ser seguido é completamente diferente. As ordens judiciais diferenciam-se dos títulos judiciais. Todo título judicial resguarda, como antecedente necessário, uma declaração emitida por um órgão do Estado-Juiz e referente à presença de um título legitimário, de direito material, capaz de dar respaldo causal à mutação jurídico-patrimonial a ser operada pelo ato de registro. Em se tratando de uma ordem judicial, não há, semelhante correspondência. Cuida-se de um comando dirigido ao registrador e derivado da atividade jurisdicional, como resposta, especialmente, a situações de urgência e que, dotadas de provisoriedade, demandam certa elasticidade na conformação da decisão judicial. Tais ordens ostentam uma aparência externa idêntica à de um título judicial, mas não ostentam conteúdo semelhante. Mais adiante, pontua que o exame qualificador do registrador é mais limitado, de sorte que só poderá recusar o cumprimento ao comando recepcionado quando restar caracterizada hipótese de absoluta impossibilidade. Cita, como exemplos, o caso em que se determina indisponibilidade de bens que não é titular ou no que há contradição intrínseca entre e o documento instrumentalizador da ordem não corresponde ao seu teor.

O bloqueio da matrícula, dessa forma, não é um fim em si mesmo.

É uma providência cautelar, que serve para evitar atos de escrituração que possam gerar ainda mais prejuízos e, consequentemente, mais danos de difícil ou improvável reparação.

A medida menos drástica (bloqueio) sempre deve ser adotada com preferência à medida mais drástica (cancelamento), desde que o bloqueio se apresente como necessária e suficiente para evitar um mal maior.

O bloqueio pode ser levado a efeito como medida liminar, inclusive, ou seja, sem a oitiva das partes envolvidas, mas apenas quando a gravidade e o risco sejam tamanhos que imponham que os envolvidos sejam ouvidos somente após a medida.

É possível se perguntar quanto tempo deve durar o bloqueio da matrícula, mas não existe termo certo para que a medida perdure.

Aliás, não há prazo algum previsto em lei; contudo, o bloqueio deve ser medida temporária, ainda que no cotidiano dos registros imobiliários se tenha notícia de bloqueios que perdurem por anos.

Mas isso não é o ideal, sendo de todo recomendado que se decida sobre os óbices e, consequentemente, pela manutenção ou não do registro.

O bloqueio é administrativo; ele não serve de arresto ou indisponibilidade de bens.

Sua função é garantir a regularidade do registro, nada impedindo que seja parcial, ou seja, limitado a determinados atos.

Vícios que justificam o bloqueio da matrícula

A necessidade do bloqueio pode envolver vícios relativos à existência, validade ou à eficácia do negócio jurídico estampado no título que ingressou no registro de imóveis, ou seja, que foi qualificado positivamente.

Como é consabido, nos registros públicos, o Princípio da Fé Pública e da Veracidade do registro público exigem que as inscrições devam corresponder ao plano da existência, validade e eficácia do negócio jurídico estampado no título.

E a Lei de Registros Públicos se preocupou com as nulidades do registro, e trata delas nos seus art. 214, 216, 252 e 254.

O art. 214 cuida das chamadas nulidades de pleno direito. Elas, uma vez comprovadas, invalidam o registro independentemente de ação direta.

Tais vícios são aqueles que envolvam exclusivamente o registro em si, perceptíveis tão só pela leitura da matrícula, sem a necessidade de exame do título que lhe deu origem.

Para essas hipóteses, muito embora seja possível o bloqueio, a nulidade e o cancelamento do registro pode não ocorrer, caso atinja interesse de terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel, nos termos do §5° do art. 214 acima citado.^[2]

Já o art. 216 da Lei n° 6.015/73 diz que o registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.

A diferença entre os art. 214 e 216 é clara, portanto.

O art. 214 diz respeito a um vício do registro em si, extrínseco ao título apresentado, de modo que, novamente apresentado o título, na forma correta, ele pode ser registrado. É o exemplo da abertura de matrícula em circunscrição territorial incompetente.

Já o art. 216 diz respeito a vícios do negócio jurídico, somente podendo ser reconhecido e desfeito em processo judicial com o devido processo legal, não podendo nunca ser feito pelo Registrador, ou mesmo pelo Juiz Corregedor Permanente.

Nesse caso, ainda que determinada pessoa compareça à serventia, por exemplo, munido de certidão de óbito, alagando que o outorgante da procuração que possibilitou a lavratura da escritura de compra e venda, ao tempo do ato, estava morto, o Oficial nada poderá fazer quanto ao cancelamento do registro.

Poderá, contudo, solicitar ao Juiz Corregedor Permanente, com base nesses argumentos e munido de prova documental, solicitar o bloqueio imediato da matrícula.

Ainda que seja o caso de nulidades de pleno direito, quando o exame pode ser feito na própria serventia, perceptível pela simples leitura da matrícula, o registrador não poderá cancelar, por seu ato, a matrícula.

E enquanto não cancelado, o registro produz todos os seus efeitos legais, ainda que, como dito, por outra maneira, haja prova de que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido, nos exatos termos do art. 252 da Lei de Registros Públicos^[3].

Já o art. 254, ainda tratando das nulidades do registro, afirma que, se cancelado o registro, mas subsistirem o título e os direitos dele decorrentes, poderá o credor promover novo registro, o qual só produzirá efeitos a partir da nova data. Naturalmente, a prioridade gerada pela primeira apresentação não prevalecerá.

Hipóteses de aplicação do bloqueio da matrícula.

Pelo Princípio da Inscrição, o registro é constitutivo de direito real sobre coisa imóvel.

Há exceções, naturalmente, como no caso da aquisição originária, quando o registro possui efeitos para a disponibilidade da coisa adquirida. Também na sucessão hereditária, face ao Princípio da Saisine, quando a propriedade se transmite com a abertura da sucessão.

A inscrição também leva à presunção relativa de propriedade.

Outro princípio nitidamente ligado às medidas de bloqueio de matrícula é o da concentração dos atos na matrícula imobiliária, que ganhou ainda mais relevo após a edição da Lei nº 13.907/2015, de 19 de janeiro de 2015, resultada da conversão da MP 656/14.

O art. 54 da referida lei estabelece que atos translativos ou modificativos de direitos reais serão considerados eficazes em relação a atos anteriores que não tenham sido averbados ou registrados na matrícula imobiliária.

Dentre as hipóteses de bloqueio, ele poderá ocorrer em razão de problemas envolvendo a circunscrição territorial do imóvel, como mudança de circunscrição e atos praticados na circunscrição errada.

Aliás, quanto a questões envolvendo a territorialidade do imóvel, as Normas da Corregedoria estabelecem que, se for o caso de ato de registro, abre-se uma matrícula na nova circunscrição; para atos de averbação, o ato será praticado na origem, enquanto não aberta outra matrícula^[4]:

138.27. Se o imóvel passar a pertencer a outra circunscrição na qual ainda não haja matrícula aberta, a retificação prevista no art. 213, II, da Lei nº 6.015/73, tramitará no Registro de Imóveis de origem.

Contudo, em matéria de conflito de atribuições entre juízos, o juízo competente para examinar a retificação, tanto a apresentada diretamente por meio de procedimento judicial quanto a remetida pelo Oficial na forma do art. 213, II, § 6º, da Lei n° 6.015/73, é o da situação do imóvel.

Assim, a retificação de imóvel deslocado de uma circunscrição imobiliária para outra tramita no Registro de Imóveis da origem onde estão seus registros. No caso de impugnação ou de algum requerimento, como, por exemplo, o bloqueio de novas averbações, o Oficial remeterá os autos ao Juiz Corregedor Permanente da situação do imóvel.

Voltando às hipóteses de bloqueio da matrícula, é perfeitamente possível sua utilização na hipótese de fraude à execução, que leva à ineficácia da averbação em face do credor prejudicado.

O art. 216 da Lei Regente assim dispõe:

Art. 216 – O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.

Também se recomenda o bloqueio da matrícula quando há indícios de prática de ilícito penal, quando a apuração dos fatos de ocorrência de crime será imprescindível, sendo recomendada a vedação a novas inscrições até que solucionada a questão^[5].

A duplicidade antinômica também é causa comum de bloqueio da matrícula.

Aliás, tal situação, apesar de ser um grave problema no âmbito do registro imobiliário, é comum.

O Registrador Imobiliário tem o papel de zelar pelo princípio da continuidade e também pela disponibilidade dos imóveis. Entretanto, por uma diversidade de razões, são inúmeros os relatos de matrículas ou registros do mesmo imóvel, tais como matrículas com correntes filiatórias oriundas de um mesmo tronco, com origem primitiva idêntica; matrículas com correntes filiatórias distintas ou conflitantes de origem diversa; matrículas de uma mesma corrente ou origem, dentre outros.

Compete ao Registrador, ao se deparar com duplicidade de matrículas contraditórias, oficiar ao Juiz Corregedor Permanente ao qual está subordinado, noticiando a contrariedade que, como medida cautelar, poderá determinar o bloqueio para que, na esfera própria, seja discutida a validade de um ou de outro registro, apurando-se quem detém o melhor título.

Na maioria das vezes, o acionamento da via jurisdicional será é indispensável para o deslinde da matéria, ante à necessidade de dilação probatória, já que não poderá ser examinada nos estreitos limites de um feito de natureza administrativa.

A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito, como já decidido pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, nos autos da Apelação n° 4.094, julgada em 24/6/1985, RT 599/99:

A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro (…). Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade. (…) a consequência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra.

Por vezes, é recomendado, inclusive, o duplo bloqueio, vedando-se inscrições nas duas matrículas sobrepostas, já que não há nada a indicar que a medida automática seria o bloqueio da matrícula mais recente. A presunção de veracidade de ambas está fulminada momentaneamente, e, por isso, nenhuma delas poderá sofrer novas inscrições, até que solucionada a questão^[6].

Também deve ser levado a efeito o bloqueio quando houver claros indícios de alienação sucessiva de fração ideal, com indícios de fraude à lei de parcelamento de solo urbano, o que, também, está a desautorizar qualquer inscrição pretendida.

Conclusão

Por esses breves apontamentos, constata-se que o bloqueio da matrícula pode se dar por diversas razões.

Muitas vezes, as nulidades gravitam entre matérias intrínsecas e extrínsecas ao registro, envolvendo também outros títulos contraditórios que ingressaram na serventia, razão pela qual, nesses casos, o cancelamento da matrícula deverá ocorrer apenas por decisão de natureza jurisdicional, envolvendo diretamente as partes interessadas.

Após o bloqueio, a medida seguinte poderá ser o cancelamento da matrícula.

Como dito, contudo, o cancelamento talvez não seja a medida jurídica a ser imposta caso a caso, face à possibilidade de eventual direito à usucapião (§ 5° do art. 214 da Lei n° 6.015/73), o que somente poderá ser aferido em ação própria, envolvendo cada um dos litigantes, para que se decida quem detém o melhor título.

Somente assim será possível a suspensão do bloqueio, seja para restaurar a registrabilidade junto junto à matrícula, seja para cancelá-la, extirpando do mundo jurídico, consequentemente, todas as inscrições nela realizadas.

^[1]

Segundo NARCISO ORLANDI NETO: “(…) determina que, no confronto de direitos contraditórios submetidos simultaneamente à qualificação, os registros seguem a ordem de prenotação dos respectivos títulos” (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes-Livraria Del Rey Editora, 1997, pág. 62).

^[2]

Interessante julgado na apelação n° 591.779-4/5, no qual o Eg. TJSP reconheceu os vícios existentes na abertura da matrícula, mas manteve sua validade em razão das consequências gravosas de seu cancelamento.

^[3]

Quanto aos efeitos do registro inválido, vide o Resp Nº 1.543.567 – ES (2015/0172938-9): agravo interno em recurso especial. compra e venda de imóveis. ação declaratória de nulidade. improcedência. negativa de prestação jurisdicional. art. 535 do cpc/1973. não ocorrência. terceiros adquirentes. boa-fé. teoria da aparência. aplicabilidade. deficiência na fundamentação do recurso. súmula Nº 284/STF. 1. (…). 2. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte no sentido de que é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé. 3. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 4. Agravo interno não provido.

^[4]

Vide CGJ Processo CG n° 2015/166783 (17/2016-E): Registro de Imóveis – Retificação de registro – Ato passível de averbação que, portanto, deve ser inscrito no Registro de Imóveis de origem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição – Arts. 169, I c.c. 213, § 1º, da Lei n° 6.015/73 – Item 138.27, do Capítulo XX, das NSCGJ – Recurso desprovido, com recomendação.

^[5]

Ver processo n° 1040707-28.2016.8.26.0100, 1ª Vara de Registros Públicos, 02/05/2016, Juíza Tânia Mara Ahualli: “A dilação probatória é incompatível com o procedimento administrativo que tem curso na Vara de Registros Públicos. A fim de preservar o princípio da segurança jurídica, já que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação aos interessados e a terceiros de boa fé, determina-se o bloqueio da matrícula”.

^[6]

Ver processo 1112495-73.2014.8.26.0100 1a. Vara de Registros Públicos, Juíza Tania Mara Ahualli: “Com razão o Oficial Registrador e o Douto Promotor de Justiça. De acordo com a decisão que determinou o bloqueio da matrícula nº 3.092, objeto deste procedimento, proferida pelo MMº Juiz Drº Asdrubal Nascimberi (fls.120/121), o motivo para realização do ato foi a “duplicidade de linha filiatórias, com o mesmo berço tabular”, sendo imperativo em caráter acautelatório o bloqueio dos registros, diante da impossibilidade do cancelamento com fulcro no artigo 214 da Lei 6.015/73, por não se tratar de nulidade de pleno direito. Neste contexto, apesar da argumentação e documentos trazidos pela requerente, não foram carreados aos autos fatos e documentos novos que permitam a autorização de desbloqueio da matrícula, em preservação a segurança jurídica que os atos registrários devam assegurar a terceiros”.

Fonte: Iregistradores