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Proprietário de terra consegue suspender desapropriação fazendo o registro de reserva legal

Em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóveis, as construtoras podem pedir um resgate a mais pela depreciação com o uso e a ocupação das unidades de apartamento. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu a questão num processo em que a construtora Sispar Empreendimento S/A e Hausco Engenharia e Construção Ltda solicitaram um resgate a mais pelo tempo em que dois de seus apartamentos ficaram ocupados sem o devido pagamento das parcelas firmadas em contrato.

No caso específico, a questão foi definida pela Quarta Turma num processo em que um casal de São Paulo ingressou em juízo pedindo a rescisão contratual por conta das elevadas parcelas dos imóveis, reajustados então por índices do Sindicato da Construção Civil e Grandes Estruturas do estado (Sinduscon). Consta do processo que o casal comprou dois apartamentos do mesmo grupo empreendedor – situados na Vila São Sebastião – em 1994, sendo um deles alugado, e sofreu sérias dificuldades para pagar as prestações .

Na primeira instância, o juízo permitiu a devolução de 10% dos valores pagos em razão do sinal e 50% em razão dos valores já pagos, conforme estava definido no contrato de compra e venda. A segunda instância, no entanto, permitiu a restituição de 90% das quantias já pagas pelos compradores (?). As construtoras, então, ingressaram no STJ contra essa decisão, pedindo uma compensação maior pela rescisão do contrato. Um dos argumentos era que os imóveis ficaram ocupados por um prazo de três anos, período em que o casal lucrou por não pagar aluguel e com a renda do outro imóvel.

Segundo o entendimento da Turma, a questão nesse processo não se refere apenas à desistência de imóvel comprado na planta, mas da desistência de apartamentos já construídos e ocupados por terceiros durante considerável período de tempo. Segundo o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, houve uma clara depreciação do imóvel em razão da ocupação tanto de terceiros quanto do casal. O STJ aplicou ao caso o percentual de retenção em 25%, como estabelece a jurisprudência da Casa, com a possibilidade de as construtoras virem a ser ressarcidas a mais pelo desgaste dos imóveis.

O valor calculado entre a posse do apartamento pelo casal e a entrega será liquidado em sentença.

Proprietário de terra consegue suspender desapropriação fazendo o registro de reserva legal

Decisão unânime da Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a possibilidade de averbação de área de reserva legal posterior ao prazo de seis meses após a notificação. Tal entendimento permitiu que o proprietário de uma fazenda considerada propriedade improdutiva pelo Instituto Nacional de Reforma Agrária (Incra) realizasse o registro de uma área de vegetação nativa, suspendendo, assim, a desapropriação da terra. A área não foi considerada pelo Incra, porque não estava averbada na matrícula do imóvel como reserva legal.

O voto condutor foi proferido pelo presidente do STJ, ministro Raphael de Barros Monteiro Filho, que ratificou o entendimento da 1ª Vara Federal da Seção Judiciária de Aracaju (SE). Segundo a juíza de primeiro grau, “não importa o fato de a referida área não se encontrar averbada, tendo em vista que não é a averbação que indica a impossibilidade de exploração da referida área, mas a própria legislação ambiental, bastando, para tanto, sua caracterização como área de florestamento, nos termos do artigo 10, IV, da Lei 8.629/93”, defende.

O entendimento de primeiro grau foi mantido pelo Tribunal Regional Federal da 5ª Região, que negou o pedido de suspensão do Incra. O Plenário do Tribunal também foi desfavorável ao Instituto por entender que as modificações realizadas após o decurso do prazo estabelecido – seis meses após a notificação – são possíveis e devem ser consideradas no exame do grau de produtividade do imóvel. Tais modificações, segundo o Tribunal sergipano, só não poderiam ser realizadas durante o período de seis meses, não havendo qualquer problema quando esse prazo já tiver sido esgotado.

Na tentativa de prosseguir com a desapropriação, o Incra apresentou nesta Corte um novo pedido de suspensão alegando que “depois de apurado os percentuais e aferida a classificação do imóvel como improdutivo, não compete mais ao proprietário alterar sua situação e invocar essa modificação em seu favor”. Alegou ofensa as leis 4.771/65 (artigo 16, § 2º) e 8.629/93 (artigos 6º e 10º). Por fim, sustentou que impedir tal desapropriação resultaria em lesão à ordem pública e intranqüilidade social, considerando-se o grande número de famílias que aguarda um lote de terra.

Ao analisar a questão, o ministro Barros Monteiro afastou a alegação de lesão à ordem jurídica, pois o embate não envolve questões de ordem, saúde, segurança e economias públicas. Ele também alertou que o recurso utilizado pelo Incra (suspensão de segurança) não poderia ser utilizado para a apreciação de lesão à ordem jurídica. “É inadmissível, ante a sistemática de distribuição de competências do Judiciário brasileiro, a presidência arvorar-se em instância revisora das decisões emanadas dos Tribunais de Justiça e dos Tribunais Regionais Federais”, exemplificou o relator, citando voto do ministro Nilson Naves.

Encerrando a questão, o ministro Barros Monteiro destacou que compete ao Poder Judiciário o controle da legalidade dos atos administrativos. “Por meio desta drástica via, portanto, é temerário suspender uma decisão que, certa ou não, traduz o controle judicial dos poderes estatais”, finalizou negando provimento ao pedido do Incra.

STJ