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Artigo – Conjur – Da (im)possibilidade de renegociação dos aluguéis em razão da pandemia – Por Igor Veiga Carvalho Pinto Teixeira

Desde a chegada da pandemia causada pela Covid-19 diversos estabelecimentos comerciais foram fechados ou tiveram o horário de funcionamento reduzido por determinação do Poder Público.

Além das restrições de funcionamento, o movimento caiu drasticamente por medo de contrair o vírus, sem contar a queda de renda ocasionada pelo desemprego, insegurança quanto aos efeitos futuros da crise e a diminuição dos serviços em geral.

De acordo com levantamento feito pelo Sebrae[1], ainda no início da pandemia, o faturamento de 89% das micro e pequenas empresas caiu, situação que vem sendo agravada com o passar dos meses, sem qualquer previsão de normalização da situação no país.

No intuito de auxiliar os empresários na gestão da crise, o governo editou atos visando diminuir os efeitos da pandemia como a redução da jornada de trabalho e do salário de forma proporcional, suspensão dos contratos de trabalho e o oferecimento de crédito aos  empresários. Todavia, o acesso ao crédito, sobretudo aos pequenos empresários está muito difícil, pelas exigências dos bancos, ocasionadas pelo medo da inadimplência  e incertezas sobre a duração do isolamento social.

Diante da situação atual, fica praticamente impossível o já sacrificado empresário brasileiro arcar com os custos operacionais e ainda obter o lucro necessário para sua sobrevivência.

Apesar das medidas anunciadas pelo Poder Público, nenhuma medida foi tomada para minorar o efeito da crise em relação aos alugueis, que tem peso relevante no custo de diversos empresários.

Entretanto, existe uma solução legal para minorar o problema, a chamada “ação revisional de aluguel”, prevista no Art. 68[2] da Lei do Inquilinato (Lei Federal 8.245/91). Cumpre transcrever o dispositivo legal para uma maior elucidação do tema:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009

I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

12. a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
13. b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)

III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

• 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
• 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Cumpre ressaltar, que a lei é aplicável não somente em momento da pandemia, mas toda vez que o valor contratual do aluguel fica distante do valor de mercado do imóvel.

Com o advento do isolamento social, certamente os pontos comerciais tiveram o valor reduzido, por conta da lei da oferta e procura. Portanto, em caso de ausência de acordo com o proprietário, o inquilino pode conseguir em sede de liminar a redução de até 20% do valor contratual (art. 68, II, “a” da Lei 8.245/91). No momento atual, qualquer redução de custo será  bem vinda ao empresário e auxiliar na manutenção do estabelecimento com a consequente geração de riqueza, manutenção de empregos e pagamento de tributos aos cofres públicos.

Ademais, nada impede o acordo entre as partes no âmbito judicial, o que na prática forense é muito mais comum que o acordo feito extrajudicialmente, bem como a fixação através de sentença de valor inferior a 80% da previsão no ajuste locatício.

Por oportuno, em caso de procedência da ação, a redução retroagirá a citação (ato do processo que comunica a existência do mesmo ao réu e oferece prazo para a sua defesa).

Concluindo, a ação revisional de aluguel pode se tornar um importante instrumento de auxílio aos empresários afetados de forma drástica pela crise financeira e sanitária vivida atualmente no Brasil, com a consequente diminuição do desemprego e efeito menos drásticos a arrecadação do Estado.

[1] Matéria Públicada no site economia.uol.com.br, disponível em https://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2020/04/02/coronavirus-89-dos-pequenos-negocios-tem-queda-no-faturamento-diz-sebrae.htm , retirado em 02 de julho de 2020 às 19 e 35.

[2]     Trecho retirado do site planauto.gov.br, disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm retirado em 02 de julho de 2020 às 21:16.

Fonte: Conjur