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CNB/SP – 1ª VRP/SP – Registro de imóveis. Contrato de locação. Necessidade de reconhecimento da firma das testemunhas do contrato

Processo 1083772-68.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO

Número: 1083772-68.2019.8.26.0100

Processo 1083772-68.2019.8.26.0100 –

Dúvida – Registro de Imóveis – Luciana Alves Fleming George e outro – Vistos. Tratase de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Luciana Alves Fleming George, diante da negativa em se proceder ao registro do instrumento particular de contrato de locação de imóvel não residencial, firmado entre Maria Verônica Lakatos e José Roberto Lakatos, na qualidade de locadores, e Buffet Spasso Dourado Eirelli ME, como locatária. Os óbices registrários referem-se: a) necessidade de reconhecimento das firmas das testemunhas; b) apresentação do laudo de vistoria (original), mencionado na cláusula 2º do contrato de locação; c) necessidade de constar do mencionado contrato referencia expressa e inequívoca da matricula do imóvel, seu número e cartório; d) o contrato de locação deve ser aditado para constar o estado civil do locador ou apresentar certidão de nascimento/casamento atualizada; e) apresentação de cópia autenticada dos documentos pessoais dos locadores; f) exibir prova de representação atualizada, válida para a data do contrato, qual seja, 15.05.2017, da locatária Buffet Spasso Dourado Eirelli ME a sua representante Luciana Alves Fleming George. Juntou documentos às fls.04/63. A suscitada apresentou impugnação às fls.64/72. Argumenta que as exigências solicitadas para o devido registro do contrato, para publicidade da cláusula de vigência e validade contra eventual adquirente do imóvel, dependem exclusivamente da ação dos locadores, os quais não se recusam a cumprir com os seus deveres. Salienta que, ainda que assim não fosse, as exigências são eminentemente subjetivas, vez que não possuem amparo legal para a sua aplicação. Apresentou documentos às fls.74/77. Vieram aos autos novas informações do Registrador, às fls.86/88, corroborando as exigências mencionadas. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.91/93). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. As exigências do Oficial para o registro do título apresentado baseiam-se nos princípios da legalidade, especialidade subjetiva e segurança jurídica, que norteiam os atos registrários. Em relação à necessidade do reconhecimento de firma das testemunhas, a Lei de Registros Públicos, no art. 221, II, determina que os escritos particulares tragam reconhecidas as firmas das partes e testemunhas. As razões do Oficial são ponderáveis, por terem fundamento na necessidade de segurança jurídica. De acordo com os ensinamentos de Walmir Pontes: “Reconhecimento de firmas O reconhecimento de firmas, no sistema dos registros públicos, somente pode ser exigido pelo oficial, como no caso das escrituras particulares, por efeito de disposição expressa de lei” (PONTES, Walmir. Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 148). Em prestígio ao princípio da segurança registraria e da formalidade do registro de imóveis, a exigência do reconhecimento de firma de todos os contratantes não se mostra excessiva, vez que, além de prevista legalmente, confirma de forma mínima a identidade dos titulares do direito que se pretende transigir e registrar. A necessidade de apresentação do laudo de vistoria original, é oriunda clausula 2º do contrato de locação que estipula: “… No prazo de 90 (noventa) dias, os locadores ou quem estes indicarem, procederão à vistoria do imóvel, para verificação da conclusão das benfeitorias relacionadas acima, época esta em que será formalizado laudo de vistoria inicial bem como registros fotográficos do local, que passarão a fazer parte deste instrumento”. Logo, denota-se que o laudo de vistoria é parte integrante do contrato. A expressa referência ao cartório e número da matrícula do imóvel, tem amparo no princípio da especialidade objetiva (artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73), cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). E ainda a necessidade de constar o estado civil do locador ou apresentação da certidão de nascimento ou casamento atualizada, pauta-se no princípio da especialidade subjetiva elencado no artigo 176, II, 4, a e b e art. 176, III, 2, a e b. Ao Oficial Registrador cabe a qualificação dos títulos que lhes são apresentados, justamente para evitar a prática de atos atentatórios aos princípios básicos do direito registral ou que tornem insegura e não concatenada a escrituração. Neste contexto, a falta da qualificação do locador viola o princípio da segurança jurídica que norteia os atos registrários, uma vez que gera a ocorrência de dúvida em relação à real identidade dele. A exigência de apresentação de cópia autentica dos documentos pessoais dos locadores, justifica-se pelos argumentos expostos pelo registrador, qual seja, coibir o ingresso de instrumentos particulares inidôneos, valendo-se subsidiariamente das normas destinadas aos Tabeliães de Notas. Por fim, tratando-se de pessoa jurídica, deverá ser apresentada a representação atualizada a fim de conferir se o signatário tem poderes de representação, assumindo as responsabilidades provenientes dos atos a serem praticados em nome da empresa. Assim, fica evidente a impossibilidade de se proceder ao registro do título em questão. O simples argumento de que cabe exclusivamente aos locadores a apresentação dos documentos ao cartório, não serve para afastar as exigências, sendo necessária a apresentação de um aditivo contratual. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Luciana Alves Fleming George, e consequentemente mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RAFAEL TSUHAW YANG (OAB 240976/SP)

Fonte: DJE/SP