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CNB/SP – CSM/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – LOTEAMENTO – § 2° DO ART. 18 DA LEI N° 6.766/79

Apelação Cível nº 1002685-02.2017.8.26.0637

Apelante: Konstroe Empreendimentos Imobiliarios Ltda

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Tupã

VOTO Nº 37.808

Registro de Imóveis – Loteamento – § 2° do art. 18 da Lei n° 6.766/79 – Item 181 do Capítulo XX das NSCGJ – Ações cíveis contra ex-proprietário de parte da gleba loteada – Ação de improbidade administrativa e ação penal contra ex-sócio da loteadora – Ausência de constrições ou indisponibilidades incidentes sobre a gleba loteada – Ações com garantia do juízo já apresentada – Patrimônios que indicam ausência de risco a futuros adquirentes – Situação jurídica que demanda tratamento excepcional – Precedentes do Eg. CSM – Recurso provido, para julgar a dúvida improcedente.

Trata-se de apelação interposta por KONSTROE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra r. sentença de fl. 266/268, que julgou “improcedente o pedido” formulado em dúvida inversa suscitada em face do Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Tupã.

Segundo a apelante, o projeto de loteamento está em condições de ser registrado e os apontamentos constantes na devolução se mostram desarrazoados, eis que baseado em interpretação demasiadamente rígida da regra constante do § 2º do art. 18 da Lei n. 6.766/79.

Todas as ações contra o ex-proprietário de parte da gleba e o ex-sócio da loteadora estariam garantidas, inexistindo qualquer constrição sobre a matrícula do imóvel.

Ademais, a recorrente teria patrimônio sólido e capital social integralizado, tudo a garantir que não há qualquer risco aos futuros adquirentes.

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 310/312).

Convertido o julgamento em diligência, para juntada de certidões atualizadas das ações, o que foi cumprido às fl. 329/344.

É o relatório.

DECIDO.

Presentes pressupostos processuais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, a r. sentença merece reforma.

No dia 05 de outubro do ano de 2016, o apelante apresentou, perante o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Tupã, requerimento para registro do loteamento denominado Residencial Campo Bello, com parcelamento da gleba da matrícula n° 55.523 (fl. 55/63), Município de Bastos, Comarca de Tupã (fl. 29/30), devidamente aprovado pelas autoridades competentes.

Houve qualificação negativa ao pedido de registro do loteamento, face à existência de ações cíveis em nome do anterior proprietário de parte da gleba loteada (Natalino Chagas), e de ação penal e ação civil de improbidade administrativa, envolvendo ex-sócio da loteadora (Adilson Brait Wolff).

Quanto à obrigatoriedade de se fazer prova da ausência de risco aos adquirentes dos lotes, além da previsão expressa contida no § 2° do art. 18 da Lei n° 6.766/79, o Item 181 do Capítulo XX das NSCGJ assim dispõe:

Item 181. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões tenham sido expedidas há menos de 6 (seis) meses.

A apelante está regularmente constituída e registrada na JUCESP, com patrimônio sólido e capital social integralizado (fl. 17/27), não aparentando, por esse enfoque, qualquer risco aos futuros adquirentes.

A gleba foi adquirida por escritura pública, datada de 21 de novembro de 2011, de Thiago Coutinho Pelegrinelli (fl. 61/62), quando não havia qualquer restrição ou constrição sobre o imóvel.

Atualmente, também não existe penhora, indisponibilidade ou qualquer ônus inscrito na matrícula da gleba parcelada (fl. 55/63). A única penhora que havia dizia respeito à matrícula anterior, n° 24.901, que havia sido transportada à nova, mas que já foi cancelada (fl. 58 e 61).

Assim, no ponto central da questão, existem ações em tramitação envolvendo o ex-proprietário de parte do imóvel loteado, assim como em relação ao ex-sócio da empresa requerente, como dito. Porém, tais ações não são óbices que possam resultar em supostos prejuízos aos futuros adquirentes, conforme se pode ver da leitura atenta dos documentos juntados.

De acordo com as certidões de objeto e pé que instruem os autos, verifica-se que nessas ações ainda se discutem valores, o que poderia gerar condenações futuras; contudo, parte delas já está extinta, inclusive pelo pagamento (fl. 344), e outras já estão garantidas por bens e direitos (fl. 75/106).

No que se refere a Natalino Chagas, antigo proprietário de parte da área loteada, o valor atualizado das ações, de acordo com as condenações impostas, perfazem aproximadamente R$ 278.173,67, com descrição apresentada pela recorrente de sua situação e valores, com garantias já ofertadas nos autos (fl. 7/8).

Além dessas garantias já oferecidas nos próprios autos, a recorrente ainda oferece como caução valores correspondentes a 10 lotes do loteamento, avaliados em R$ 656.485,80, o que supera em muito o valor dos débitos vinculados ao antigo proprietário, afastando assim qualquer prejuízo aos futuros adquirentes.

A avaliação dos lotes foi feita por empresas do ramo imobiliário e aprovada pela Prefeitura Municipal de Bastos (Laudo de Avaliação Imobiliária e Declaração de Aprovação, cf. fl. 67/74).

No que diz respeito ao ex-sócio Adilson Brait Wolff, tramitam, como dito, uma ação de improbidade administrativa e outra ação penal, ambas sobre os mesmos fatos, em cada uma de suas esferas de responsabilidade.

A ação de improbidade administrativa (autos n° 0000598-26.2015.403.6137, 1ª Vara Federal de Andradina) já possui condenação em primeira instância (fl. 319), cujo valor atualizado da causa é de R$ 61.686,48.

Referida ação está garantida com bloqueio judicial de ativos, no valor de R$ 33.186,16 (fl. 113/114), além de dois veículos, um Chevrolet/S10 LTZ FD2, Tabela Fipe de R$ 81.982,00, e um Fiat Freemont Prec AT6, Tabela Fipe em R$ 66.544,00 (fl. 107/112).

Sendo assim, já existem garantias do juízo que superam os valores discutidos na referida ação de improbidade.

Esse C. Conselho Superior da Magistratura possui precedentes admitindo o ingresso do registro, mesmo na pendência de ações de improbidade administrativa, conforme Apelação Cível nº 0000705-22.2018.8.26.0566, Comarca de São Carlos, Rel. Des. PINHEIRO FRANCO, julgada em 30/10/2018:

Registro de Imóveis – Registro de loteamento – Ações civis públicas, por improbidade administrativa, movidas contra o ex-proprietário do imóvel – Valores das indenizações pretendidas e patrimônio do ex-proprietário do imóvel, que é sócio da empresa que promove o loteamento, que demonstram a inexistência de risco aos adquirentes – Recurso provido para julgar a dúvida improcedente.

Em relação à ação penal n° 0005826-33.2010.403.6112 (1ª Vara Federal de Andradina, relativa aos mesmos fatos da ação de improbidade administrativa) também já existe condenação em primeira instância, pela prática do crime de peculato (art. 312 do CP) à pena de 3 anos e 6 meses de reclusão, além de 80 dias-multa, no valor unitário de 1/2 salário mínimo vigente, regime inicial aberto, substituída por duas penas restritivas de direito, correspondentes ao pagamento de 60 salários mínimos a entidade destinatária e à prestação de serviços, ainda aguardando julgamento do recurso de apelação interposto (fl. 320/323).

Os bens de propriedade do ex-sócio bloqueados nas ações que tramitam contra ele são suficientes para garantir a dívida. Aliás, os bens e valores bloqueados nos autos ultrapassam o valor da dívida; portanto, são mais que suficientes para garanti-la.

Há prova nos autos de que Adilson Brait Wolff possui valores a receber de outra empresa, a Ekoplan, da qual ainda é sócio no percentual de 10% sobre o capital social, com previsão de R$ 1.879.106,93 em créditos (fl. 331/342), o que indica existência de patrimônio suficiente para garantir eventuais condenações, sem que se leve em consideração os bens já penhorados nos autos.

Dessa forma, verifica-se que o patrimônio do ex-proprietário da gleba, assim como do ex-sócio, são suficientes para garantia das dívidas que venham a ser impostas contra eles, o que comprova que o registro do empreendimento não trará nenhum prejuízo aos futuros adquirentes.

Disso decorre a solução ora adotada que, embora excepcional, não destoa dos precedentes deste Col. Conselho Superior da Magistratura, como se verifica no v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 100326-0/7, da Comarca de Franca, de que foi relator o E. Desembargador LUIZ T MBARA, julgada em 03/04/2003, que teve a ementa a seguir transcrita:

Registro de Imóveis – Dúvida – Registro de Loteamento – Existência de ação penal pendente contra o anterior proprietário, com sentença condenatória ainda não transitada em julgado, por crime previsto na Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Inteligência do artigo 18, inciso III, da Lei n.º 6.766/79 – Prova de que o fato delituoso diz respeito a imóvel diverso daquele objeto do loteamento – Denúncia por fato superveniente à aquisição pela atual proprietária – Indicação de existência de lastro patrimonial para eventual responsabilização no âmbito civil Registro possível, em caráter de excepcionalidade – Recurso provido.

Entendimento nessa linha também foi proferido nos autos da Apelação Cível nº 0004484-82.2018.8.26.0566, Comarca de São Carlos, Rel. Des. PINHEIRO FRANCO, j. em 28/05/2019:

Registro de Imóveis – Registro de loteamento – Ações penais movidas contra sócios da ex-proprietária do imóvel – Crime contra o patrimônio – Art. 168-A, inciso I, do Código Penal – Ações penais suspensas em razão de parcelamentos realizados com fundamento em lei posterior à consolidação dos valores devidos – Valores consignados nas denúncias que são inferiores às das garantias, constituídas pela ex-proprietária do imóvel em favor da Prefeitura Municipal, para o custeio das obras de infraestrutura – Recusa que não decorreu da existência de risco patrimonial aos adquirentes dos lotes – Situação excepcional que autoriza o registro pretendido do loteamento – Recurso provido para julgar a dúvida improcedente.

Ressalvo que a excepcionalidade da solução adotada no presente caso não é afastada pelo art. 55 da Lei nº 13.907/2015, porque não beneficia os adquirentes dos lotes por contratos não registrados.

Por fim, não há que se falar em depósito de garantias nestes autos, a título de caução, já que o procedimento administrativo da dúvida não comporta essa espécie de medida.

O procedimento de dúvida é reservado à análise da discordância do apresentante com os motivos que levaram à recusa do registro do título. De seu julgamento, decorrerá a manutenção da recusa, com cancelamento da prenotação, ou a improcedência da dúvida, que terá como consequência a realização do registro (art. 203, II, da Lei nº 6.015/73).

Sendo assim, mostra-se viabilizado o registro do loteamento.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Fonte: DJE/SP

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Fonte: DJE/SP