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Artigo – Usucapião Extrajudicial – Desnecessidade da ata notarial de constatação em diligência externa – Por Marla Camilo
O Provimento nº 65, de 14 de dezembro de 2017 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, estabelece as diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial no âmbito dos serviços notariais e de registros de imóveis, nos termos do art. 216-A da LRP (Lei de Registros Públicos). E, dentre os requisitos do requerimento da usucapião extrajudicial está a lavratura da ata notarial em seu artigo, 4º, inciso I.
Ata notarial é o instrumento público pelo qual o tabelião, ou preposto autorizado, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente fatos, coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ou seu estado. FERREIRA. Paulo Roberto Gaiger; RODRIGUES. Felipe Leonardo. Tabelionato de Notas. São Paulo: Saraiva, 2013. Pág. 103.
“Fato” deriva do latim factum, particípio do verbo facere, que significa fazer. “Fato” designa portanto eventos ou acontecimentos que realmente aconteceram, referindo-se ao seu status ontológico, e não a uma proposição. SPONHOLZ. Liriam. O que é mesmo um fato? Conceitos e suas conseqüências para o jornalismo. Disponível em: https://revistas.pucsp.br/index.php/galaxia/article/viewFile/2642/1683. Acesso em 13 de março de 2018.
Dispõe o artigo 4°, I, do Provimento nº 65/17 do CNJ que a ata notarial deverá conter:
1) A descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo; o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou mais circunscrições (letras “a” e “e”);
É importante que esses fatos sejam constatados principalmente através de profissional legalmente habilitado que possa fornecer planta e memorial descritivo com prova de Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT, (art. 4º, inciso II, do Provimento nº 65/17, CNJ), porquanto o notário não possui os conhecimentos técnicos necessários para fazer essa verificação in loco;
2) O tempo, as características da posse do requerente e de seus antecessores; a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente; a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional (letras “b”, “c” e “d”);
Nesses casos, a posse poderá ser verificada através de documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse como certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel; pagamentos de impostos relacionados ao imóvel; pagamentos de contas de água, de energia; contrato ou recibo de compra e venda do requerente e/ou do possuidor anterior, etc.
3) O valor do imóvel e outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas e partes confrontantes (letras “f” e “g”);
Com relação a essa exigência, importante se faz a declaração de testemunhas, principalmente, dos confrontantes. No §7º do artigo 4º, do Provimento nº 65/17, CNJ, está previsto que “o requerimento poderá ser instruído com mais de uma ata notarial, por ata notarial complementar ou por escrituras declaratórias.”
Ademais disso, no §7º do artigo 10, do Provimento nº 65/17, CNJ, dispõe que “o consentimento expresso poderá ser manifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo prescindível a assistência de advogado ou defensor público”.
Nessa medida, o tabelião, ao realizar a ata notarial, teria a prerrogativa de receber essas declarações e averiguar, por meio de perguntas aleatórias aos declarantes, separados uns dos outros, se essas informações realmente são verdadeiras.
Apesar dessas declarações se referirem aos documentos juntados no requerimento apresentado ao registrador de imóveis, nada impede que o tabelião verifique a legalidade de tais informações, pois tem por obrigação garantir segurança jurídica.
Sendo assim, ao realizar a ata notarial, o tabelião deverá deixar bem claro aos declarantes que eles poderão ser imputados em crime de falsidade ideológica, art. 299 do Código Penal, caso apresentem falsa declaração. Esse crime possui pena de reclusão de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa, se o documento é particular.
Isso está previsto no artigo 5º do Provimento 65/17 do CNJ que declara que a ata notarial será lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caberá alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.
Ademais, em seu §1º informa que “o tabelião de notas poderá comparecer pessoalmente ao imóvel usucapiendo para realizar diligências necessárias à lavratura da ata notarial”. Portanto, o artigo 5º, §1º, do Provimento nº 65/17, CNJ, dá ao Tabelião a faculdade de decidir se realmente será preciso constatação em diligência externa da usucapião. Além disso, em seu §2º permite que o Tabelião utilize de outras ferramentas para averiguar os fatos como imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, deixando bem claro que, não pode o Tabelião basear-se apenas em declarações do requerente.
Vê-se que o Conselho Nacional de Justiça percebeu, ao realizar este Provimento, que poderia existir diversos meios eficazes para se averiguar a existência da usucapião dando essa faculdade ao tabelião tendo em vista este estar diante do requerente e dos documentos apresentados.
Ocorre que o tabelião precisa ficar atento com relação àqueles que queiram fraudar o procedimento de usucapião extrajudicial por meio de declarações falsas de pessoas que possam testemunhar como vizinhos.
Nesses casos, é preciso que o tabelião também requeira dos confrontantes documentos que comprovem o tempo que estão no lugar como: extrato completo com o histórico dos pagamentos de IPTU (no caso de imóvel urbano) ou ITR (no caso de imóvel rural); certidão de propriedade; escritura pública; contrato particular de compra e venda com firmas reconhecidas e assinado também por duas testemunhas – observar a data que as firmas foram reconhecidas para averiguar o tempo de posse do confrontante declarante.
Isso se faz necessário porque a declaração dos confrontantes é prova bastante eficaz na comprovação do tempo de posse sendo importante o tabelião averiguar se essas informações realmente são verdadeiras. Na dúvida, é obrigação do tabelião comparecer ao local do imóvel usucapiendo e verificar todas as informações apresentadas.
A função do tabelião seria auxiliar o registrador na análise dos fatos para evitar que o uso do procedimento da usucapião seja meio de burla e óbice à correta escrituração do imóvel.
A razão fundamental da existência do notário é a garantia da expectativa de segurança jurídica atribuída em decorrência da fé pública de que é possuidor e, principalmente, a necessidade de ter a sociedade mecanismos que criem certeza em situações que ameacem a solução e o equilíbrio das relações jurídicas, uma vez que, pelo notário, encontra-se uma solução alternativa e rápida que os indivíduos racionais alcançaram de forma natural e automática. CHAVES. Carlos Fernando Brasil; REZENDE. Afonso Celso F. Tabelionato de Notas. E o Notário Perfeito. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2013. P.175. Sendo assim, a usucapião veio pra ficar, sendo os “Cartórios” ferramenta importante para a efetivação desse direito.
Referências Bibliográficas
BRASIL. Código Penal. Decreto-lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/Del2848compilado.htm. Acesso em 13 de março de 2018.
_______. Provimento n.65, de 14 de dezembro de 2017 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ. Disponível em: http://www.cnj.jus.br/busca-atos-adm?documento=3394. Acesso em 14 de março de 2018.
CHAVES. Carlos Fernando Brasil; REZENDE. Afonso Celso F. Tabelionato de Notas. E o Notário Perfeito. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2013. P.175
FERREIRA. Paulo Roberto Gaiger. RODRIGUES Felipe Leonardo. Tabelionato de Notas. São Paulo: Saraiva, 2013. Pag. 103.
SPONHOLZ. Liriam. O que é mesmo um fato? Conceitos e suas conseqüências para o jornalismo. Disponível em: https://revistas.pucsp.br/index.php/galaxia/article/viewFile/2642/1683. Acesso em 13 de março de 2018.
Fonte: CNB/CF