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Direito Contemporâneo e Usucapião Extrajudicial em destaque no evento do IRIB

30-10-2017

Novas regras para condomínio de lotes e para usucapião extrajudicial são temas debatidos no evento

O último dia do 36º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis teve início com a palestra do desembargador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), Francisco Eduardo Loureiro. Com o tema “Direito Civil Contemporâneo e os novos Direitos Reais – A função social do Registro de Imóveis na regularização fundiária”, a apresentação teve como foco debater as mudanças que a Lei 13.465/17 irá trazer.

Em sua explanação, Loureiro afirmou que a nova lei de regularização fundiária é muito positiva, mas que o tema já é bastante complexo para que sejam inseridas outras matérias dentro da proposta legislativa.

“Quando eu vi a lei, a primeira coisa que me chamou atenção foi o tamanho. A multiplicidade de dispositivos contidos em uma única reforma administrativa e que trata não somente de regularização de propriedade fundiária, mas, como é hábito no Brasil, quando se faz uma proposta legislativa, que se insiram nessa proposta, o que chamamos de jabutis”, disse. “Terceiros interessados, e que até tem legitimidade, insiram em uma proposta legislativa de regulamentação fundiária, assuntos que nada tem haver com ela. O que não contribui para sua interpretação.  Por exemplo, não vejo nenhuma relação entre a regularização fundiária e a alteração da lei 9514/97. As reformas são boas. As alterações são bem-vindas, mas não nesse regime jurídico. E sim, em uma lei apartada”, afirmou. “Mas em comparação com a Medida Provisória (759) que havia antes do regime jurídico, eu diria, que a lei melhorou 200%”, afirmou ele.

O desembargador ainda destacou o que se espera dos registradores de imóveis na implantação da nova regularização fundiária. “A função do registrador é passar uma borracha na sua cabeça de velhos conceitos e abri-la para novos conceitos; E entender que a proposta legislativa de regularização fundiária não se funda em tudo aquilo que conhecemos e que estava previsto no Código Civil. Ela exige uma nova mentalidade dos registradores e dos juízes”, concluiu.

Com o tema “Condomínio de Lotes”, a segunda palestra do dia ficou sob a responsabilidade do advogado, membro do Instituto de Advogados Brasileiros, consultor e parecerista em Direito Privado, Melhim Namen Chalhub. Durante a apresentação, a plateia levantou diversas dúvidas em relação às diretrizes da nova legislação.

Para Chalhub, os questionamentos surgem do fato de que a lei deixou de definir vários requisitos e disposições específicas sobre o condomínio de lotes, o que dá margem à dúvidas. “Na realidade, me parece que a lei precisaria ser mais precisa em relação a esses requisitos. Embora os requisitos para implantação de um condomínio sejam muito próximos dos requisitos de loteamento, porque estruturalmente, fisicamente são divisões de glebas semelhantes, a lei deveria dispor de maneira explícita sobre os requisitos”, explicou.

Ainda de acordo com Chalhub, a Lei 13.465/17 não traz exatamente novidades sobre o tema, mas torna a existência de condomínio de lote explícita. “Antes o condomínio já era até praticado com fundamento legal e até mesmo jurisprudencial em relação aquele recurso extraordinário com repercussão geral do STF (RE 607.940-DF), que reconhece a constitucionalidade da lei do Distrito Federal, que institui o condomínio, mas agora vem positivar. Vem afastar dúvidas quanto à constitucionalidade e legalidade do condomínio de lote”, afirmou.

Usucapião extrajudicial

Detalhando o artigo 216-A da lei 13.465/17, que trata sobre a usucapião extrajudicial, o registrador de imóveis de Mongaguá, Luiz Gustavo Montemor, abriu sua palestra abordando a importância do papel dos oficiais de registradores de imóveis na implantação da nova regulamentação

“Primeiro, é importante dizer que essa usucapião extrajudicial revela mais uma faceta do fenômeno da desjudicialização. Também chamada de extrajudicialização. Lastreada em iniciativas de sucesso como a lei 10.931, que trata da retificação administrativa E da Lei 11.441/07, que trata de separações, divórcios e partilhas extrajudiciais”, disse. “A usucapião será aquilo que quisermos que ela seja. Ou será fadada ao fracasso ou será um poderoso instrumento de regularização fundiária. A lei tem tudo para ser um sucesso. Está nas nossas mãos, mas isso exige um conhecimento mais aprofundado do tema, para além do que já temos”, afirmou.

Durante sua explanação, Montemor ainda apresentou algumas dúvidas e reflexões sobre a redação da lei como, por exemplo, sobre se as ações julgadas improcedentes impedem a abertura de um pedido na via extrajudicial.

“Com relação às ações improcedentes, apesar de não ser um processualista, a conclusão que cheguei é que o que há de ser analisado são os efeitos da coisa julgada formal e material. Um exemplo. Uma improcedência de uma ação de usucapião em razão de não ter preenchido tempo para tanto. Ela produz os efeitos da coisa julgada formal. Mesmo porque se a pessoa ou o requerente preencher esse tempo, ele poderá renovar seu pedido no Judiciário. Do mesmo que, se ele preferir, pode fazer isso no extrajudicial. Mas e uma improcedência em razão do pedido recair sobre um bem público. Ele pode renovar o pedido na esfera judicial? Não. O pedido é o mesmo. As partes são as mesmas. A causa do pedido é a mesma. Deste modo, jamais o pedido poderá ser processo na via extrajudicial”, explicou.

Ao final da palestra, a juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo (SP), Tânia Mara Ahualli, levantou uma questão sobre os emolumentos. “Esse é um tema muito complicado. Porque não há previsão do pagamento e não há previsão da dispensa dos emolumentos. Então, como nós vamos agir? Acho que acabe a Corregedoria Geral da Justiça falar para todo o Estado sobre essa cobrança. A Corregedoria Nacional até fez uma sugestão, mas me parece que nessa área ela não tem como disciplinar, sem que haja um pronunciamento da Corregedoria Estadual. O novo Código de Processo Civil, para as ações judiciárias, previu um parcelamento do pagamento de custas e despesas. Existiria, então, alguma possibilidade de parcelamento dos emolumentos no extrajudicial para melhorar o acesso da população. Acho que não há como ser concedida a gratuidade total, pois inviabilizaria totalmente a atividade”, perguntou.

“Com relação ao parcelamento ou a gratuidade, vejo um problema porque o novo CPC diz que a questão do parcelamento se daria, ao que me parece, após o registro. Porque o oficial não poderia, e aí surge o problema de negar o registro, primeiro baseado em uma decisão judicial. E nós estamos falando aqui de um procedimento administrativo. A questão que se põe é como conjugar então que esse pedido extrajudicial possa tramitar gratuitamente se não há nenhuma decisão judicial definindo uma gratuidade. Então, como discutir uma revogação ou parcelamento? Este é um ponto que precisa ser pensado”, respondeu Montemor.

Fonte: Assessoria de Imprensa