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Aspectos da Lei 13.465/17 são debatidas no 36º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis

Direito de laje, legitimação fundiária e condomínio urbano simples são os temas que fecharam o primeiro dia do evento.

As últimas palestras do primeiro dia do 36º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis tiveram como tema a legitimação fundiária, o direito de laje e o condomínio urbano simples. Três novos institutos criados pela Lei 13.465/17.

Com o tema “Legitimação fundiária e legitimação de posse”, o registrador de imóveis em São Paulo e diretor de tecnologia do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), Flauzilino Araújo dos Santos, abriu sua palestra falando sobre o processo para aprovação da Lei 13.465/17.

“Eu tive a honra de compor o grupo de trabalho no Ministério da Cidades que foi criado para debater propostas de diretrizes e metas de uma política nacional de regularização fundiária. Mas o texto que propomos foi bastante modificado na Casa Civil. Tanto que, quando a Medida Provisória foi publicada, entramos em depressão”, recordou. “Todavia, no curso do processo legislativo, na conversão da Medida Provisória em lei foi possível conversar profundamente com o relator e outros componentes da comissão que analisavam a medida, sendo possível recuperar algumas propostas apresentadas ao Ministério da Cidades”, completou.

De acordo com a lei, a legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do Poder Público, exclusivamente no âmbito da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.

“Havia uma lacuna no que tange à titulação dos ocupantes e a legislação até então não respondia no suprimento dessa lacuna. A nova legislação trouxe essa solução. E é importante destacar que o registro de título de legitimação fundiária em Regularização que tramitou no regime anterior à Lei 13.465 pode ser feito. Desde que haja adequação ao novo regime estabelecido”, explicou Santos.

Direito de Laje

Na sequência, o registrador de imóveis em Paraguaçu Paulista e diretor de Relações Internacionais do IRIB, Ivan Jacopetti do Lago, tratou sobre o Direito de Laje, previsto na nova lei de regularização fundiária e que possibilita a regularização de imóveis que foram construídos sobre outra propriedade.

Na abertura de sua palestra, Lago deu alguns exemplos de institutos análogos no direito comparado sobre o assunto. “Este é um tema muito instigante. Mas, depois de estudá-lo com mais profundidade, acabei percebendo que não é tão inédito assim. É muito difícil alguma coisa absolutamente nova, e de fato, acabei achando antecedentes bem antigos sobre direito de laje, como no Direito Romano”, afirmou.

Ainda de acordo com Lago, as questões centrais que dizem respeito a esse tema estão relacionadas, por um lado, a uma questão fática; e por outro, a uma questão jurídica.

“Tenho unidades imobiliárias que se sobrepõe e que estão inseridas no mesmo terreno. E que, no entanto, estão sob posse de pessoas distintas. E que, portanto, demandariam um tratamento jurídico distinto para cada uma delas. Essa é a questão fática”, esclareceu. “Mas por outro lado, a questão jurídica, que torna essa questão fática um problema, é que a regra antiquíssima do Direito Civil de superfícies solo cedit, que quer dizer, a superfície a sede ao solo. Portanto, unidades imobiliárias acedem ao terreno. Tudo aquilo que se incorpora a um terreno, seja no primeiro ou no quinto andar, acede ao próprio terreno e, portanto, a propriedade dessa cessão é também, propriedade do dono do terreno”, explicou.

Lago ainda destacou em sua apresentação que o direito de laje brasileiro surge como mais uma maneira de se dissociar a propriedade exclusiva de uma certa construção da propriedade do solo, com características próprias que o distinguem do direito real de superfície e do condomínio edilício, previstos no Código Civil. “A Lei 13.465/17 introduz uma nova modalidade de dissociação entre o solo e a construção, na qual, vai se atribuir propriedade exclusiva de uma construção a uma pessoa que não é proprietária do solo. E a qual não se atribui, nem mesmo, uma fração ideal das partes comuns. De fato, o titular da laje vai ter propriedade exclusiva dessa construção, sem ter, a titularidade do solo”, explicou. “E o direito de laje é uma ferramenta que pode tornar mais útil o aproveitamento dos imóveis, pois começa a criar um novo substrato para o Direito, que agora não é somente no solo, mas também na laje, onde é possível constituir outros direitos”, concluiu ele.

Condomínio Urbano Simples

Para finalizar o primeiro dia do Encontro, o advogado e ex-consultor jurídico do Ministério de Estado das Cidades (2016 a 2017), Rodrigo Numeriano, tratou sobre a instituição do condomínio urbano simples, que permite que imóveis que foram construídos nos fundos de um terreno, mas que possuem proprietários distintos, poderão ser regularizados separadamente.

“O condomínio urbano simples é o caso, por exemplo, de um pai que tem uma casa e permite que a filha construa um puxadinho nos fundos daquele terreno. E a filha nunca conseguiria regularizar esse puxadinho, então não seria detentora de uma matrícula autônoma, que é o que lhe confere direito de propriedade”, explicou. “O condomínio urbano simples vem permitir que quem de fato usa essas unidades funcionalmente autônomas dentro de um mesmo lote, dentro de um mesmo imóvel, possa ter uma matrícula própria. Vão poder usar, gozar, transferir aquele imóvel com segurança jurídica, o que não conseguiria fazer em uma situação anterior”, explicou ele.

Para fechar sua explanação, Numeriano destacou a importância social que a Lei tem no âmbito de diminuir o número de imóveis irregulares no País. “Eu gostaria de destacar, a importância de um tratamento sério desse tema. À luz dessas novas ferramentas é realmente muito importante para o País. Não existe nenhum estudo oficial que aponte o número de pessoas que habitam imóveis com algum nível de irregularidade fundiária”, destacou.

“No entanto, uma série de dados que foram condensados enquanto estava no Ministério das Cidades chegou a conclusão de que são 100 milhões de pessoas. E uma coisa que me deixou muito feliz: entrei em contato com o Ministério das Cidades antes desta palestra para questionar como está a perspectiva da regularização fundiária urbana pós Lei 13.465/17, e conversando com o Dr. Renato Góes (Programa Cidade Legal), a mensagem que recebi é de esperança”, ponderou. “Aqui na cidade de São Paulo, recebi o dado de que o projeto é até 2018 entregar 170 mil títulos. É fazer 10 anos em 1. Isso é possível porque há um modelo jurídico mais operacional, mais eficiente, e que cedo ou tarde vai ser aplicado pelos registradores de imóveis”, concluiu.

Fonte: Assessoria de Imprensa